דיור לבודדים (סינגל'ס)

במסגרת ניסיונותי הכושלים למחצה לחסוך בהוצאות חשבתי לעבור לדירת חדר.

חיפוש מקיף באתרי הדירות והמקומונים העלה עובדה מתמיהה, יש פה ושם דירות חדר אבל מספרן בטל בשישים ביחס לשוק השכירויות ואפסי כמעט בשוק הדירות לקניה. האמת, העובדה הזאת לא בדיוק חדשה לי, אני תוהה בעניין כבר 12 שנה לפחות, אבל התחשק לי לתמוה שוב.

בחיבורי זה, אנסה להבין, איך זה, איך זה שעלובים מודרניים שכמוני (ויש הרבה כאלה, אני מרוויח בערך את השכר הממוצע במשק), שדי מנסים לחסוך דווקא בהוצאה המרכזית שלהם, דיור, בוחרים ביחידת דיור בגודל 60-80 מטר במקום ביחידת דיור של 30-40 מטר.

מי שהקים משפחה, ילדים וכל זה, יבושם לו, חיבור זה אינו נוגע לו כנראה. לכל השאר, חלקם רווקים מושבעים, חלקם שיקימו בודאי משפחה בעתיד, לכל אלה הדברים בודאי רלוונטיים.
זו קבוצה עצומה בגודלה אגב. סקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 2004, מדבר על כ-‏30% רווקים בתל-אביב. גם התרשמות בלתי אמצעית תיתן אומדן מסויים, חישבו כמה ממכריכם גרו/גרים לבד (או היו רוצים לגור לבד) בשנות העשרים שלהם, כמה גרו או גרים לבד בשנות השלושים שלהם.

בעניינם של אלה אני תוהה. איך זה שאדם, אזרח מן השורה, שמתרגשת עליו ההבנה שהוא אמור להתגורר איפשהו, מגלה מעט אחר כך שכדי להתגורר עליו לרכוש/לשכור נכס הגדול בערך פי 2 מהדרוש לו.

ונפרט, האופציות העומדות בפני אותו ביש גדא הן כדלקמן:











עד כאן אופציות.

למי שטוען שיש שוק חופשי, היצע וביקוש וכו', אז לא, לא זה המצב. פער כה משווע בין היצע וביקוש לא נשמר כל כך הרבה שנים בשוק חופשי.

ראיון שקראתי ב''העיר'' עם נציג עיריית תל-אביב שפך קצת אור על הסוגיה. האיש נתן מספר סיבות למה לא נותנים היתרי בניה לדירות חדר/סטודיו.

או!!
כבר נמצאנו למדים למה אין דירות רווקים למרות הביקוש הרב, יותר נכון ההיסטרי, בתל-אביב.
אין היתרי בניה. יענו העירייה לא מרשה.

והרי הסיבות שנתן בן האלף:

• לא רוצים סלאמס.
  כלומר למרות שאתה דלפון אנחנו לא רוצים שתגור בסלאמס, תקנה נכס יותר גדול ואז כבמטה קסם תהיה פחות דלפון.
  לא רוצים שיכנסו משפחות שיגורו בצפיפות. בארה''ב מוסדר העניין בתקנות ברמת דירה/בניין/שכונה כך יש מבנים ואף שכונות לבודדים. ונמנעת אווירת הסלאמס (לשם הבהרה, עבדכם לא טוען שבעלי משפחות חייבים להיות עשירים, החיבור הזה עוסק בבודדים וזכותם להתגורר).
• צריך מקום חניה לכל דירה.
  ומה דעתך לאשר בניית דירות סטודיו שאינן מזכות בתו חניה? לגבי אביונים ממוצעים שכמונו זו לא בהכרח בעיה.

אגב, גם חלוקת דירות המבוצעת ע''י קבלני שיפוצים הרחק מעולמם של היתרי הבניה, בד''כ אינה חוקית, ומשיקולים דומים.

מישהו מרוויח מכל העניין?

ובכן בקנייה - רכישת דירת 30-40 מטר בתחילת שנות העשרים לחייו של אזרח ושידרוג במהלך שנות השלושים יאפשר את דירוג המשכנתא.

כלומר אם נניח, סתם, שדירת בודד עולה 60 אלף דולר ודירה משפחתית בשטח כפול לפחות עולה 120 אלף דולר, הרי שדרוג המשכנתא יאפשר לקונה לקחת היום משכנתא כדי להשלים ל 60 אלף ובעוד מספר שנים משכנתא של 60 אלף נוספים.
הרבה יותר זול מלקחת היום משכנתא על כל הסכום. ראה דוגמה מספרית בהמשך.
כמובן שהבודדים היציבים אך צנועי הכנסה שיעדיפו לחיות בדירת סטודיו של 40 מטר (אחלה דבר! כולל מרפסת) ייהנו במיוחד, מה לכם, אלה בדיוק חסכו משכנתא על 60 אלף דולר.

ואם זה כל כך משתלם, אז לבנקים למשכנתאות בטח ממש משתלם המצב ההפוך, כלומר המצב הקיים. מי שחפץ להפריך תיאוריות קונספירציה, בבקשה.

דרוג המשכנתא

טרחתי להציג את הדוגמא בצורה פשוטה ואינטואיטיבית ככל האפשר. בחישוב המשכנתא יש הרבה פרמטרים שאינם רלוונטיים, להצגת החיסכון שבדרוג כנ''ל.

ובכן, אנו משווים בין שתי אפשרויות לפי המספרים שנזרקו לעיל:







לצורך הבנה, נסתכל על ההחזרים באופן הבא – בשנים הראשונות אני עסוק בלהחזיר את 60,000 הדולרים ה'ראשונים' שלקחתי, עם 60,000 הדולרים הנוספים שלקחתי אינני עושה דבר עד שאני מחליט לשדרג את דירתי לדירה גדולה יותר, לאחר 7 שנים.


דירת חדר בברידג'ווטר סטייט קולג', מסצ'וסטס.במקרה ג – אני משתמש ב-‏60,000 הדולרים הנוספים רק 7 שנים אחרי שלוויתי אותם, אני גם לא מתקדם בתשלומים עליהם כי אני עדיין מחזיר את 60,000 הדולרים הראשונים שלקחתי.

כלומר אני משלם ריבית על 60,000 הדולרים הנוספים במשך 7 שנים, סתם. ללא תועלת מבחינתי. זו עלות הכסף הנוספת שאני נדרש לשלם בהשוואה לאופציה א'.

עלות הכסף הנוספת והמיותרת הזאת קיימת גם באופציה ב'.

ואני כנראה אלך על אופציה ב' כי אופציה א' לא כל כך קיימת.

ניפוח עלות ברכישת דירת יחיד

על פי כתבה מ 18/3/03 במוסף ''ממון'' של ידיעות אחרונות:

סך המסים על דירה מהווה כ 60% מערך הדירה. פרוט מופיע בנספח מיסוי על נדלן בהמשך.

החישוב נעשה לפני הרפורמה בנדל''ן שהחלה ב 2003,
אין מה לדאוג הרפורמה לא מפילה.

כך, לענייננו,

פלוני רוצה לרכוש דירת סטודיו שמחירה לפני מס הוא X
מחירה לאחר שפלוני ישר קו כפי שהוסבר לעיל, לדירה בשטח כפול יהיה כ-‏2X
מחירה לאחר מס יהיה כ-‏5X
נניח שהונו ההתחלתי של פלוני הוא X
עלות הכסף (משכנתא על 4X) תהיה כ-‏4X
כך פלוני יאלץ לשלם כ-‏9X.

לדוגמא, במקום לקנות נכס לפי כיסו ב-‏20 אלף דולר נגיד, פלוני יקנה נכס ב-‏100 אלף דולר
ועלות המשכנתא (רק הריבית לא כולל הצמדה) תעלה את סך תשלומיו של פלוני עבור קורת
גג ל 180 אלף דולר.
אם 20 אלף דולר נשמע לך לא ריאלי, קרא/י שוב!

תחזית כלכלני משרד השיכון

בכתבת תחקיר שהתפרסמה בידיעות אחרונות מה-‏29/4/2003, טוען הכתב עופר פטרסבורג שקיימת מדיניות מכוונת של ראשי ערים למשוך לעיר אוכלוסיות הנחשבות לחזקות. לכן מעודדים בניה של דירות 4 חדרים ומעלה. ראשי הראשיות המקומיות מסרבים מסיבה זו לאשר בניה של דירות 2-3 חדרים ועל דירות סטודיו בכלל אין סבלנות לשמוע, סליחה שבאתי.

עוד מצטט הכתב תחזית של כלכלני משרד השיכון לפיה משקלן של דירות קטנות (עד 2 חדרים) במשק ירד ב-‏2005 מ-‏21% ל-‏16% משקלן של הבינוניות ירד מ-‏39% ל-‏35% ותחול עליה מקבילה במשקלן של הדירות הגדולות.
כלכלני המשרד מזהירים מפני מחסור חמור בדירות קטנות, שכן השינויים הדמוגרפיים בחברה (עליה בתוחלת החיים של קשישים בודדים, עליה במספר הרווקים, הגרושים, החד הוריים…) יגרמו דווקא לעלייה בביקוש לדירות קטנות.
מסיבה זו ממליצים כלכלני משרד השיכון דווקא על מתן היתרים לבניית דירות קטנות.

ממליצים אלק, תודה רבה באמת. הגחמה הזו של הרשויות המקומיות, אם נאמין בנאיביות שזו רק גחמה, ממשכנת לכם את החיים. לא מצחיק, זו שרירות בוטה ופוגעת מצד הרשויות. אם היה לי כסף הייתי מגיש בג''ץ, בעצם אם היה לי כסף הייתי קונה דירה גדולה.

קונדו-טאוורס

פרוייקט 'קונדו-טאוורס' ליד אוניברסיטת בר אילן מהווה חריג בנוף המקומי. בניין חדש שתוכנן מראש לדירות חדר או שניים ונבנה בסמוך לאוניברסיטה ובה אלפי סטודנטים הזקוקים לדיור.

מה קורה פה? מה הם לא יודעים שאסור כאלה דברים בישראל?

אז זהו, באמת אסור. בכתבה שפורסמה במעריב ב-‏16/10/03 מגלה הכתב דרור מרמור שדו''ח מבקר המדינה מגלה שהיזם קיבל היתר לבניית דיור מוגן (בית אבות) ובפועל שיווק את הדירות כדירות סטודנטים.

משכנתא

מתוך וואלה כלכלה ועסקים:
פרופיל הלווה הממוצע שמתקשה בהחזרי המשכנתא: רוכש דירה ב-‏140 אלף דולר ש-‏60% ממנה ממומנת במשכנתא, תשלום של כ-‏370 אלף שקל לעשר שנים בריבית קבועה של 5.2%, ובהחזר חודשי של 3,956 שקל בממוצע... בישראל נלקחות כ-‏100 אלף משכנתאות מדי שנה - רובן על ידי תושבי הפריפריה.

ובואו ניזכר שהשכר הממוצא במשק נמוך מ 7,000 שח.

בנות

בנות,

קראנו ש 43% מאלה מכן הגרות בת''א, רווקות.

רק רצינו שתדעו: לא רק שלא נתחשב בצרכים שלכן, אנחנו גם נדאג שלא תוכלו לתת להן מענה.

קשה לך עם התשלום על דירה גדולה? תתפסי חתן!

אגב, לא רק דירות יחיד אסורות. ת''א אמנם משופעת בדירות 2-2.5 חדרים אבל מדובר בבנינים שנבנו לפני 40-50 שנה. היום מי יאשר לבנות פחות מ 3-5 חדרים? לא בת''א, לא בראשון לציון, לא בנתניה ולא בשום מקום אחר.

דירה הממוקמת באיזור שיש בו גם עבודה, כמו איזור המרכז נגיד, לא דירה עם נוף למדבר. באמת תעלה איזה 140,000$ ומעלה (2 חדרים בת''א, 3-4 בפרברים)

ממשכורת יחידה (בהנחה שאת מרוויחה את השכר הממוצע, בערך 7,000 ₪) תוכלי לממן ניתוח ציצי, תה טיבטי ומנוי בקופידון. משהושלם בהצלחה שלב א' בתוכנית העיסקית, החתונה. תוכלו על נקלה לרכוש דירה ולממן את התשלומים + הוצאות המחייה מ-‏2 משכורות. שלב ב' ימשך כ 20 שנה. כדאי לשלב במודל ניתוח ציצי לשימור המראה לאחר כ-‏10 שנים מתום שלב א'. את יודעת, כדי שהעסק ידפוק.

נספח – מיסוי על נדל''ן

מרכיבי המס שאינם חלים בהכרח על הרוכש ובודאי לא על השוכר, אך מתגלגלים עליו בסופו שלדבר, כוללים נכון להיום:

מע''מ – 18% על רכישת דירה מקבלן. לעיתים מע''מ כפול על רכישת הקרקע ורכישת הדירה.
מס רכישה – הדרגתי 0.5 עד 4.75%.
מס שבח – 50% מעליות הערך עד 11/2001 ו-‏25% מעליות הערך החל מ-‏11/2001.
מס מכירה – לא חל על דירות מגורים.
מס רכוש – בוטל ב-‏2000, מס על קרקע לא בנויה יתכנו חובות ישנים.
היטל השבחה – הרשות עשויה לגבות בעבור השבחת הנכס (למשל שינוי באחוזי הבניה המותרים).
הפקעת אדמה – עד 40% ללא פיצוי.

חלק מהנ''ל חל על בעל הקרקע או הקבלן, והם בתורם יגלגלו את העלות הנוספת על לקוח הקצה.

עוד על מיסוי בנדל''ן בפורטל המיסים הישראלי.

חשוב לציין שבלא מעט מדינות באירופה לרבות אנגליה ודנמרק אין מע''מ על דירות מגורים, מתוך כוונה להקל על הרוכשים. מה פתאום להקל על הרוכשים? אני לא מבין.