פורום ארץ הצבי Enter the forum
Articles
Discussions
About FAZ
FAZ people
columns
Links
Previous page
Bulletine Board

SearchFeedbackAdd to Favorites
RSS Feed
מה זה?
הפקעה בדרך של איחוד וחלוקה מחדש
אברהם בן-עזרא (יום חמישי, 02/10/2008 שעה 7:00)


הפקעה בדרך של איחוד וחלוקה מחדש

ד''ר אינג' אברהם בן-עזרא



לפי חוק התכנון והבנייה תשכ''ה – 1965, (להלן: ''החוק'') סעיף 190, ס''ק 1, לא יופקע חלק ממגרש בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש.

לוועדה לתכנון ולבנייה הזכות להפקיע קרקע לצורכי ציבור בשיעור של עד 40% ללא תמורה – אך מצופה ומקובל כי בהליכי התכנון הכולל את ההפקעה, יתחשבו המתכננים בבעלי הקרקעות וישביחו אותן למרות ההפקעה באמצעות הגדלת אחוזי הבנייה, שינויי ייעוד וכל פעולת תכנון אחרת.

יש להבדיל בין אחוז ההפקעה הנמדד בשטח המגרש, לבין אחוז הפגיעה בערך הקרקע (או ההשבחה), הנמדד בשווי הקרקע – בערכים כספיים.

לאמור, ייתכן בהחלט מצב בו לפלוני יש מגרש בן דונם, אשר בהתאם לתוכנית מתאר חדשה מופקעים ממרגש זה 400 מ''ר ללא תמורה (כפי שיש סמכות לעשות), ולמרות שבידי פלוני נותרו רק 600 מ''ר תחת אלף המ''ר שהיו בבעלותו עובר להפקעה – הרי הוא עלה בנכסיו, כי המגרש המצומצם – ערכו עלה ביחס למגרש בטרם ההפקעה בגלל הגדלת אחוזי בנייה, שינויים בקווי בניין או שינויי ייעוד, למשל, משטח חקלאי לשטח מגורים. יובהר כי מטעמים ברורים - רשויות התכנון יעדיפו להשביח את הקרקע תוך כדי ההחלטה על ההפקעה, וזאת כדי למנוע מתן פיצויים בגין נזקי תכנון לפי סעיף 197 לחוק.

ההפקעה נעשית במישרין, אך היא גם פועל יוצא של איחוד וחלוקה מחדש. בית המשפט העליון רואה בדרך הנקוטה בידי הוועדות לתכנון ולבנייה של איחוד וחלוקה – הפקעה לכל דבר ועניין. ראה בעניין זה את דברי כב' השופטטת מ' נאור בעע''מ 5839/06 אלפרד בראון ואח' נ' יו''ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז ואח', פסק דין מיום כ''ה באלול תשס''ח (25 לספט' 208), כדלקמן:
13. לדעתי נכון יותר, ובפרט לאור עליית קרנה של זכות הקניין, לראות בנטילת קרקעות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה כהפקעה. כזכור, המקום היחיד בחוק התכנון והבניה המאפשר נטילה לצרכי ציבור וקובע הוראות בעניין זה, הוא הפרק הדן בהפקעה, פרק ח'. בלא שימוש בהוראותיו של פרק זה לא ניתן לדעתי להפקיע או להקצות קרקעות וזאת גם לא במסגרת של איחוד וחלוקה. בלא שימוש בהוראות בעניין הפקעה לא ניתן ליטול מבעל המקרקעין גם פחות מ-‏40% משטח הקרקע. ואולם, גם אם נראה את הקצאת הקרקעות בתכנית כ''דרך אחרת'', שאינה הפקעה, כאמור בפסיקה שקדמה לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, סבורה אני כי ראוי להחיל את המגבלות החלות על פי דיני ההפקעה שבחוק התכנון והבניה גם על הדרך האחרת. אי החלת המגבלות האמורות הנה, לטעמי, פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין, וממילא פגיעה בלתי סבירה.
לאמור, גם אם מאן דהוא יפרש ויוכיח כי יש הבדל עקרוני בין הפקעה לבין איחוד וחלוקה מחדש, אין בכך ולא כלום לעניין הזכות לפיצויים, כי באופן מהותי כאשר נגרע חלק מהקרקע בדרך של איחוד וחלוקה מחדש – מבחינת התוצאה הרי זו הפקעה לכל דבר ועניין, וכללי ההפקעה יחולו גם במקרה זה.

סוף דבר בפסק הדין הנ''ל – דעתה של השופטת שהתקבלה פה אחד – כדלקמן:
18. סוף דבר: אציע לחבריי לקבוע כי נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ-‏40% משטח המקרקעין. ואולם, הפיצוי במסגרת תכנית כזו יכול להינתן, כפי שנקבע בפסיקה, מאז פרשת בר גם בהעלאת שווי המקרקעין באמצעות התכנית. קביעה כזו לא תהווה מחסום בפני המשך פיתוחם של מקרקעין בהעדר מקורות כספיים למימון ההפקעה. פרשנות זו אינה פוגעת בבעלי הקרקעות ותכנית כזו בדרך כלל מיטיבה הן עם הציבור והן עם בעלי הקרקעות. אם בכל זאת יימצא שבעל מקרקעין נפגע מהתכנית או מהקצאת קרקעות לצרכי ציבור, מעבר לשיעור המותר לגבי הפקעות - הוא זכאי יהיה לנקוט בהליכים מתאימים. יש בגישה זו כדי למנוע, לטעמי כפל פיצוי המתעלם מאחוזי הבניה המוענקים (בדרך כלל) במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.
כך נפסק.

האם המסקנה מפסק הדין היא שהפקעה עד 40% משטח הקרקע – בין בדרך של הפקעה ובין בדרך של איחוד וחלוקה מחדש – מותרת ללא פיצוי כשנגרמת ירידת ערך המקרקעין? התשובה לכך היא כפולה:
א. כפי שנאמר בפסק דין זה, ובציטוטים המובאים בו, הפרקטיקה היא כי על אף ההפקעה, ערך המגרש שנותר הוא עולה ובמצב זה אין מקום לפיצויים (כדי למנוע כפילות – פעם אחת תשלום באמצעות הגדלת ערך הקרקע, ופעם שנייה תשלום פיצויים בגלל הירידה בשטח הקרקע). לפיכך אין בכלל מקום לדון במתן פיצויים במקרה של הפקעה במצבים מעין אלו.

ב. והיה ובכל זאת ערך הקרקע נפגע, למרות ששיעור ההפקעה הוא קטן מ- 40%, עדיין יש לבעלי הקרקע זכות לפיצויים בגלל הפגיעה בקרקע לפי סעיף 197 לחוק, אלא שאז על בעל הקרקע לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בדרישה תוך 3 שנים מיום תחילת התוכנית, דבר שכרוך במעקב אחר הנכסים ולא תמיד מתאפשר.



חזרה לפורום

הצגת המאמר בלבד
הדפסת המאמר קפל תגובות פרוש תגובות תגובה למאמר
 
 



מערכת פא"צ אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.



© פורום ארץ הצבי