נחוצה הרחבת ענף שמאות המקרקעין בגלל סוגה של הקרקע כמשאב ייחודי. ההרחבה היא – ענף משנה של שמאות מגזרית, שלא יסייע כלל לרוב, אך עשוי להיות קריטי עבור מיעוט סובייקטיבי.
• • •
יש גישה בהתייחסות לקרקע לפיה למקרקעין אין תחליף. ככל שגישה זו, אשר האוחזים בה הם במיעוט, הינה בת תוקף – אין כל ערך לשמאות.
באים שמאי המקרקעין, ובכל זאת מעריכים את שווי הקרקע בכל מצב ובכל תנאי.
אף על פי כן, אי אפשר להתעלם מהייחודיות של המקרקעין כמשאב;
אדם נקשר לאדמתו, וטוענים לעומתו כי ערכה של החלקה שלו בעיניו - אינו תואם כלל את ערך השוק, ולהלן כמה דוגמאות לכך:
- בגב ההר מוקמת שכונה של וילות, וככל שהמפלס של הבתים יותר גבוה – הנוף הנשקף מהחלונות ומהמרפסות יותר מרהיב. לפיכך, השאיפה של המשתכנים הפוטנציאליים היא לבנות בתים הכי גבוהים שאפשר, וערך המקרקעין הוא בהתאם לכלל זה.
אף על פי כן, ראובן לא ירכוש בית גבוה בגילו המתקדם – ויתנה את רכישת ביתו במפלס אחד ללא שום מדרגות מהחצר לפנים הבית. עבור בית העונה על דרישותיו – יהא ראובן מוכן להוסיף במחיר.
- שמעון פנה למתווך דירות בעיר נהרייה, וביקש כי יאתר עבורו דירה מתאימה. ומהי דירה מתאימה, אשר הובטח למתווך כי אם תאותר – לא יעמוד שמעון על קוצו של יוד בקביעת מחירה?
ובכן, על מה שחפץ שמעון הוא שהדירה תהיה בקרבת בית כנסת של העדה המרוקאית. עבור דירה העונה על תנאי זה, ישלם שמעון מחיר יותר גבוה, אף על פי שלפי הלך הרוח הממוצע, מיקום דירה סמוך לבית הכנסת עלול לגרוע מערכה.
- לוי, אשר היה עשרות שנים רב חובל, חווה חוויות קשות בים סוער, והוא מחפש דירה בשכונת מגוריהם של בני משפחתו – המתגוררים בעיר לחוף ימים – אבל... בניגוד לרוב מכריע של התושבים, מתנה לוי את בחירת דירתו בריחוקה מהים ובכך שלא יהיה מבט אל הגלים משום חלון בדירה. מכיוון שבעיר זו כל השכונות החדשות הן בנויות עם חזית לים, לאור הדרישה של הציבור לכך, קשה ללוי לאתר לעצמו דירה כלבבו.
עינינו הרואות כי מה שטוב ליהודה – לא טוב לראובן, ומה שמתאים לגד – לא מתאים לשמעון; ממה שחפץ אשר – מתרחק לוי.
גישה זו צריכה לפתח שמאות סובייקטיבית.
מי שעוסק כשגרה בקביעת שמאות סובייקטיבית – זה דווקא בית המשפט, בפסקו פיצויים בסכסוכי קרקעות ובתים תוך התחשבות בשיקולים סובייקטיביים. ואם לא ממש עוסק בכך, לכל הפחות ראוי שיעסוק.
לדוגמא:
משה גר בקומה ב' בבית משותף ישן בן 5 קומות, ללא מעלית, אך הוא אינו מעוניין כלל בהתקנת מעלית בבניין. זאת ועוד, הדיירים אשר יזמו בניית מעלית, הגישו לאישור תוכנית בנייה הפוגעת במדרגות במידת מה, דבר המהווה הפרעה מהותית למשה, שלא מתכוון כלל לעשות שימוש במעלית.
המעלית נבנתה כדין בבית המשותף, ועל כך הגיש משה תביעה לקבלת פיצויים מוועד הבית אשר בבניית המעלית – הרע את תנאי מגוריו.
אמנם ערך דירתו של משה עלה בעקבות בניית המעלית בבניין, אולם מבחינתו של משה מדובר בנזק שנגרם לו.
לו השמאות הסובייקטיבית הייתה ענף מוכר ולגיטימי – היה יכול משה לתמוך את תביעתו בדו''ח שומת מקרקעין סובייקטיבי, שיקבע מהו שיעור ירידת ערכה של הדירה של משה בעקבות הרעת תנאי מגוריו בה.
מכיוון ששומה סובייקטיבית אינה מוכרת, ושומה ''רגילה'' תצביע על עליית ערכה של דירת משה, הישועה למשה מגיעה ממקום אחר: בית המשפט מוסמך לזכות את משה בנזק לא ממוני, משנגרם לו נזק כזה.
האומנם זו ההגדרה לבעייתם של ראובן, שמעון, לוי ומשה מהדוגמאות הנ''ל – ואין דרך לכמת מקצועית, על דרך השמאות, את נזקם?!
האומנם רק בית המשפט, המוסמך לזכות בפיצוי שלא על בסיס ממון מחושב או מוכח – הוא תקוותו של ראובן ושות'?!
שמא אפשר לבנות שומת מקרקעין סקטוריאלית, אשר היא תחושב באותן שיטות חישוב והערכה של שומת מקרקעין רגילה, אך על פי ''קהל'' אחר, מסוים, סובייקטיבי, סקטוריאלי?
וכי אין אוכלוסיית דתיים בני העדה המרוקאית שעבורם דירה מול בית כנסת תואם מהווה יתרון כביר? האין מגזר שיעדיף מפלס נמוך ללא מדרגות על מראות נוף?
המגזר אינו צריך לחבוק עולם. הוא יכול להיות קבוצה מצומצמת מתוך עדה, או אף בודדים יוצאי דופן, ואפילו יחיד.
השמאות המגזרית משובשת בגלל חוסר נתיבים מקובלים לקביעתה ולהצגתה. היא מומרת בשיקול דעת בלתי מקצועי של שופט ה''מתרגם'' זאת לנזק שלא בממון.
שמאות מגזרית נחוצה לצורך הערכת נזק שנגרם, כמו גם לצורך אומדן שווי דירה בתנאים מיוחדים.
שמאות מקרקעין מגזרית
