פורום ארץ הצבי Enter the forum
Articles
Discussions
About FAZ
FAZ people
columns
Links
Previous page
Bulletine Board

SearchFeedbackAdd to Favorites
RSS Feed
מה זה?
ביטול בפועל של אי התאמה ע''י הריסה
אברהם בן-עזרא (שבת, 07/11/2009 שעה 21:00)


ביטול בפועל של אי התאמה ע''י הריסה

ד''ר אברהם בן-עזרא



תופעה שכיחה היא בנייה של מדרגות טרפזיות הבנויות בניגוד לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש''ל – 1970, התוספת השנייה, בין בניסוחן ובמהותן משנת 1970 ועד לתיקון תשס''ח ובין לאחר תיקון זה.

להלן נוסח הדרישות כפי שהיו עד תיקון משס''ח – דרישות שרובן תקפות גם לאחר מכן:
3.47 (א) לא יותקנו מדרגות בעלות שלחים בצורה טרפזית אלא אם יתמלא לגביהן אחד משני תנאים אלה:
(1) הבנין מכיל עד שתי דירות;
(2) המדרגות אינן מהוות חלק מדרך מוצא בטוח או? ממדרגות לשעת חירום כמשמעותן בחלק ז' לתוספת זו.

(ב) שלח מדרגה טרפזית ברחבו הצר ביותר לא יפחת מ-‏17.5 ס''מ.

(ג) זווית העליה של מדרגות טרפזיות או מדרגות כאמור המשולבות במדרגות רגילות, הנמדדת לאורך בציר מהלך המדרגות, תהיה אחידה.
בתקנה כלולה דרישה כי רוחב השלח יהיה במקום הכי צר לכל הפחות 17.5 ס''מ, מידה המתאימה למדרך כף רגל אדם לבל ימעד. בתיקון – הומרה דרישה זו בדרישה אחרת, חליפית, לפיה רוחב השלח במרחק 30 ס''מ מהציר לא יפחת מ- 26 ס''מ.

השאלה המצריכה הכרעה הינה האם כאשר קיימת אי התאמה לדרישה זו, הפתרון שיתקבל בבית המשפט יהיה התעלמות מהליקוי, או מתן פיצוי ללא קשר עם עלות התיקון או מתן פיצוי לפי עלות ההריסה של המדרגות ובנייתן מחדש בהתאם לחוק.

כמובן שיש לשאלה זו פנים רבות, כי לא רק במדרגות מדובר, ולהלן ציטוטים מתאימים מפסקי דין בנסיבות דומות:

א. תיק דני סלמן

מדובר בתביעת דיירים נגד חברה קבלנית בגין אי התאמה למפרט – ביצוע תקרת רביץ במקום תקרת בטון מזוין, כאשר במפרט המכר היה רשום כי מדובר בתקרת בטון מזוין. המקרה הגיע לפתחו של בית המשפט העליון שפסק בסוגיה זו וגם קבע הלכה: ע''א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע''מ נ' דני סלמן ואח', בית המשפט העליון, שופטים: ת' אור, א' מצא, מ' נאור, פדאור 04 (1) 214.

להלן ציטוט סעיף 8 מספק דין סלמן במלואו, והדברים מדברים בעדם:
6. לאחר עיון בטענות באי כוח הצדדים, בכתב ובעל-פה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור והערעור-שכנגד להידחות. בהשגות המערערת על חיובה לפצות את המשיבים בגין אי ההתאמה במלוא עלות התיקון, אין כל ממש. בהתקינה תקרת ''רביץ'' במפלסים העליונים של הבתים הפרה המערערת את התחייבותה להתקין תקרות בטון. אי התאמה זו מזכה את הרוכשים בקבלת פיצוי שיאפשר להם להתאים את בתיהם למפרט הטכני שניצב ביסוד התקשרותם עם המערערת; ומן הנתונים לא נובע כי המדובר בחיוב כספי מופלג, שבכוחו להפוך את חיובה של המערערת לשאת במלוא העלות לבלתי צודק בנסיבות העניין.
גם בחיובה של המערערת לשלם למשיבים, כתוספת לסכום הבסיסי, 30% בגין רווח קבלני ו- 8% בגין הפרשי עלות, לא נפל פגם. בפסק דינה בהליך המקורי קבעה השופטת פרוקצ'יה, כי בגדר חובתם לפעול להקטנת הנזק היה על המשיבים לאפשר למערערת לתקן בבתיהם את ליקויי הבנייה, ומשלא עשו כן העמידה את גובה הפיצויים שפסקה להם על עלויות הביצוע בידי המערערת עצמה. קביעה זו הייתה יפה לליקויים ואי התאמות שעל עצם קיומם לא הייתה מחלוקת. דינה של אי ההתאמה נשוא ענייננו איננו יכול להיות דומה. עד למתן פסק הדין בערעור הראשון כפרה המערערת בכך שבהתקינה תקרות ,רביץ'' הפרה את חיובה להתקין תקרות בטון. משכפרה המערערת בעצם קיומה של אי ההתאמה, לא היה בידי המשיבים – וממילא לא היה עליהם – לאפשר למערערת לתקן אי התאמה זו. משהוכרה זכות המשיבים (במסגרת הערעור הראשון) להתקנת תקרות בטון, והדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי להשלמה, צדק בית המשפט משפסק למשיבים פיצויים במלוא הסכומים הנדרשים לביצוע העבודות באמצעות קבלנים אחרים.
לאמור, בענייננו לא רק שהדיירים זכאים לפיצויים בשיעור ביטולה של אי ההתאמה במדרגות וביצוע מדרגות חליפיות בהתאמה לתוכניות המכר, קרי: מדרגות ישרות, אלא שהעלות תחושב לפי המחיר היותר גבוה, זה הכולל רווח קבלני (בתיק סלמן – 30%).

ב. תיק אשר מנחם

בתיק אשר מנחם נפסק בבית משפט השלום פיצוי בגין מדרגות פנימיות בדירה שנבנו בניגוד לתקנות הנזכרות, תקנה 3.38 שעניינה מדרגות לולייניות – שוב נבנו המדרגות תוך ביצוע רוחב שלחים בסיבוב, במידה קטנה מהמינימום הקבוע בתקנות. הפיצוי שנפסק על ידי בית משפט השלום נקבע מעט מעל מחצית עלות התיקון בפועל, מהטעם שבית המשפט סבר כי הליקוי יישאר כפי שהוא ולא יתוקן. על כך הוגש ערעור, ע''א 680/94 אשר מנחם נ' א' לוי קבלני בניין בע''מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: מ' סלוצקי, ח' פיזם, מ' נאמן, לא פורסם, מובא בספר ליקויי בנייה, כרך א', מאת א' בן עזרא בהוצ' ''בורסי'' עמ' 335. בית המשפט שבערעור פסק כי הפיצוי לזכות הדיירים יעמוד על מלוא עלות התיקון, ולהלן סעיף 3 לפסק הדין הדן בכך:
3. בסעיף 4 לפסק הדין הנוגע לקביעת המומחה, בסעיף 2.4 לחוות דעתו נדונו הליקויים במדרגות הפנימיות בדירה. בית המשפט אמד את הפיצוי המגיע לסך 4000 שקלים. עלות התיקון בשלמותו הוערכה על ידי המומחה לסך 7669.5 שקלים. מעדות המומחה – ע' 15 שורה 8 – עולה שלא נעשה שינוי כלשהו במהלך המדרגות מטעם המערערים [צריך להיות: המשיבה] ויש, לכן, לחייב את המערערים [צריך להיות: המשיבה] במלוא עלות תיקונם. יש אפוא לזכות את המערערים בתוספת של 3669.5 שקלים בפריט זה.
בית המשפט שבערעור לא מצא שום סיבה למתן פיצוי מופחת לדיירים, בגין מדרגות פנימיות הבנויות בניגוד לתקנות החלות, ושלל את שיטת בית המשפט קמא לאמוד את הנזק כאשר נתון בפניו שיעור הנזק במלואו.

לעתים אין בידי בית המשפט די כלים כדי להעריך נזק של אי התאמה לתוכניות או למפרט. מצב כזה עלול להיווצר במיוחד כאשר הקבלן לא חושף את תוכניות הבנייה, ומצד שני – מומחה בית המשפט נרתע מלהעריך את שיעור הנזק בדרך של אומדנה ללא תוכניות אותן הקבלן מסתיר. דומה כי סירובו של הקבלן פועל לטובתו ומקנה לו יתרון, אלא שכבר יצאה הלכה פסוקה מבית המשפט העליון וקבעה כי בית המשפט מוסמך לאמוד את שיעורו של נזק שקיומו הוכח ושיעורו לא הוכח. ראה בעניין זה ע''א 1781/90, דרוקר זכריה בע''מ נ' ציון פרטוש ואח', בית המשפט העליון, פד''י מ''ז (2) 621, שופטים: הנשיא מ' שמגר, ד' לוין, ג' בך, להלן ציטוט:
המערערות טוענות כי נזקים אלו לא הוכחו, ואילו הקבלן מוסיף וטוען, שאפילו הוכחו הנזקים, הרי שיש להטיל את האחריות בגינם על החברה, ולא עליו.
נחה דעתי, שהוכח נזקם של המשיבים, פרט לנושא מגרש החנייה. בבית המשפט קמא הוצגו הראיות בקשר לנזקים האמורים, ונקבעו הממצאים בנוגע אליהם.
המדובר בנזקים שקשה לקבוע את שיעורם המדויק. ואמנם, מקום שהוכח קיומו של נזק, אך שיעורו אינו וודאי, אפשר עדיין לפסוק פיצויים על דרך של אומדן כללי, וכך עשתה השופטת.
לאור הלכות אלו של בית המשפט העליון שהובאו לעיל, סלולה הדרך האחת, ההוגנת והעדיפה לקבלת פיצוי לפי הערכת עלות התיקון בנוגע להריסת המדרגות הפגומות ובנייה מחדש של מדרגות תקניות, וכך גם לגבי כל פריט אחר.




חזרה לפורום

הצגת המאמר בלבד
הדפסת המאמר קפל תגובות פרוש תגובות תגובה למאמר
 
 



מערכת פא"צ אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.



© פורום ארץ הצבי