פורום ארץ הצבי Enter the forum
Articles
Discussions
About FAZ
FAZ people
columns
Links
Previous page
Bulletine Board

SearchFeedbackAdd to Favorites
RSS Feed
מה זה?
לתכנן את הדירה של השכנים
אברהם בן-עזרא (יום חמישי, 31/12/2009 שעה 10:00)


לתכנן את הדירה של השכנים

ד''ר אברהם בן-עזרא



לא אחת נדרש אדריכל לתכנן את הבית של השכנים של הלקוחות שלו.

כך קרה כאשר נתעורר צורך בחלקה בזיכרון יעקב להגיש תוכנית מתאר מקומית, אשר תאפשר בנייה סבירה בחלקה. מדובר בחלקות קרקע צמודות זו לזו, צרות וארוכות, בעלות רוחב פחות מ- 20 מ', ובדרישה למרווחים צדדיים ''רגילים'' – כלומר – 4 מ' מכל צד; במצב זה, היה אמור להתקבל בתכנון על פי תוכנית המתאר הקיימת, בית צר מאוד וארוך, דבר שהיה מהווה ליקוי תכנוני מובהק.

לפיכך, ננקטה יוזמה להגיש תוכנית מתאר מקומית שעיקרה קוו בניין אפס – בין כל שתי חלקות צמודות, בהן ייבנה בית משותף, ובו שתי דירות. לשון אחר, תכלול הבנייה בית דו משפחתי עם קיר משותף, ולא בתים נפרדים. יהיה צורך לשמור על קוו בניין בן 4 מ' - רק בכיוון אחד.

אלא שבעל חלקה א', שאצה לו הדרך לבנות, היה מעוניין בתוכנית המתאר – ואכן גם מימן את הכנתה, ואילו שכנו – בעל חלקה ב' – נהנה מההפקר...

שכן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חייבה את המתכנן (בצדק) לכלול בתוכניתו את כל המתחם ולא להסתפק בתכנון החלקה שבטיפולו.

ברבות הימים, בבוא בעל חלקה ב' לבנות גם הוא, הוא לא השתתף בהוצאות שהיו כרוכות בהכנת תוכנית המתאר החדשה, זאת ועוד, הוא אף טען להגנתו כי הוא בונה על פיה - רק בלית ברירה, שכן המצב הקודם היה מתאים לו יותר... כך עקף את הצורך בחלוקת הנטל של הכנת התכנון.

בערר 286/09 שרית ויוסי דגמי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה ועו''ד נתן חג'ג', ערר שנתברר בוועדת ערר מחוזית – מחוז המרכז מיום 30 לדצמבר 2009, מדובר בבית משותף בן 13 דירות, בו ביקשו הבעלים של אחת הדירות לבצע תוספת בנייה על חלק מהגג של דירתם, תוך פלישה לגגו של השכן, שכן דירתם של המבקשים הייתה צרה וארוכה, ואילו דירת השכנים הצמודה לה הייתה ריבועית.

במצב זה, חלוקת המשאבים נעשית תוך פלישה מסוימת של דירה א' אל עבר הגג של דירה ב'. לא ניצבה בעניין זה מגבלה של אחוזי בנייה שכן החלקה בה מדובר נהנתה מאחוזי בנייה עודפים.

אף על פי כן השכן התנגד וגם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה עמדה לצידו באופן חלקי, ועל כך נסב הערר.

וועדת ערר מחוזית קיבלה את עיקרי הערר וקבעה כי באופן עקרוני – יכולים העוררים לחרוג מגבולות דירתם הצרה, אך התנתה את הבנייה בהכנת תוכנית כוללת, שתראה בקווים כלליים מה ואיך יבנה כל שכן בבניין.

להלן ציטוט מההחלטה בעניין זה:
וועדת הערר סבורה כי מקום בו קיימות זכויות עודפות לכל דירה [כפי שהובהר לפנינו במקרה דנן מדובר בשטח לא מבוטל של כ- 300 מ''ר], וזאת טרם ניצול זכויות על פי תוכנית הגגות ו/או על פי תמ''א 38, ראוי להציג תכנית רעיונית לניצול מיטבי של מלוא זכויות הבנייה. לא מדובר בתכנון מפורט למלוא הזכויות כאמור אלא בתכנון המראה אפשרות לניצולן במקרקעין.
להבהיר, מדובר בבניין מדורג, כך שהמשימה לא פשוטה, אך הוועדה לא הסכימה כי הבנייה תתבצע ללא התחשבות בשכנים.

בעניין זה, נכנס גם חוק המקרקעין לתמונה, ואע''פ שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כמו גם וועדת הערר, לא דנה כלל בנושאים שבקניין אלא שמה לה תחום לדון רק בנושאי תכנון, אי אפשר להפריד בין קניין לתכנון וחלה חובה להתייחס לנושא הקנייני.

על פי חוק המקרקעין תשכ''ט – 1969 נדרש כי לצורך הרחבת דירה – יהיה רוב של 75% אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירתם, כדי לאשר את הבקשה, ולכך ישנם שלושה מצבים:
א' – קיימת זכות קניינית ביחס לבקשה.
ב' – הזכות הקניינית שנויה במחלוקת.
ג' – לא קיימת למבקש זכות קניינית.
רק במקרה ג' – מוסמכת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לעכב את הטיפול בבקשה ולברר תחילה את הנושא הקנייני.

בענייננו, היה רוב של 11 מתוך 13 דירות – רק 2 דירות התנגדו, ולכן המקרה הנו תואם למצב א' ולא נתעוררה שום בעיה המזכה את הוועדה לעכב את התכנון והרישוי, אלא שגם הגעה למסקנה זו לא הייתה פשוטה, שכן אחד מהבעלים מתגורר בחו''ל ולא הביע הסכמה בכתב.

היעדר הסכמה פוזיטיבית של אחד הדיירים – לא יכול לסכל את הבנייה ולאור משלוח מכתב רשום אליו, בצירוף התוכנית וחוסר תשובה – יש לראותו כאילו הוא מסכים לבקשה.

עינינו הרואות, כי אין לפרש את העיקרון של אי התערבות בנושאי קניין – כאילו אין לה לוועדה המקומית כל נגיעה בנושא הקנייני, אלא שעליה לבחון את המצב הקנייני, ולהתייחס אליו על מנת להחליט כיצד להמשיך בטיפולה בתיק.




חזרה לפורום

הצגת המאמר בלבד
הדפסת המאמר קפל תגובות פרוש תגובות תגובה למאמר
 
 



מערכת פא"צ אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.



© פורום ארץ הצבי