פורום ארץ הצבי

http://www.faz.co.il/story_6337

מהומה על מאומה בשוק הנדל''ן
הלבן שבעיניים / ע. צופיה (שבת, 18/12/2010 שעה 9:00)


מהומה על מאומה בשוק הנדל''ן

ע. צופיה



השבוע הודיעו שר האוצר, שטייניץ, ושר השיכון, אטיאס, על שורה של צעדים שאמורים להקטין את הביקוש לדירות ובהמשך להוריד את מחירן.

להלן סקירה קצרה על שוק הדירות הפרטיות:
מאחר ובשנים האחרונות אין כמעט עליה, הרי הביקוש לדיור הוא תוצאה של הגידול הטבעי בלבד. לכן אין יזמות ממשלתית לבניית דירות כפי שראינו, למשל, בשנות התשעים של המאה הקודמת. בניית הדירות כיום יזומה כולה על ידי קבלנים, גדולים כקטנים.
בשנים האחרונות אנו חוזים בהתחלות בניה בכמות קטנה יותר מהביקוש הקיים בשוק. שתי סיבות עיקריות לכך. ראשית, יוקר הקרקעות בגלל ההיצע הנמוך ושנית, בגלל התארכות משך הבניה כתוצאה מחוסר בכוח אדם מיומן ובכוח-אדם ובכלל.

את הביקוש לדירות יוצרות שתי קבוצות. זוגות צעירים ומשפרי דיור מצד אחד ומשקיעים בנדל''ן מצד שני.
הביקוש מצידם של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור הוא ביקוש קשיח. בארץ נחשבת בעלות על דירה כאות ליציבות כלכלית ולעיתים פועל יוצא מזה גם יציבות משפחתית. לכן קיים ביקוש מובנה וברור לדירות מגורים מצד מגזר זה. הביקוש של משפרי הדיור הוא פועל יוצא של המצב הכלכלי. מאחר, ולשמחתנו, אנו נהנים בשנים האחרונות מפריחה כלכלית יחסית, הרי קיים רצון מצד משפחות רבות לממש את עושרן האישי על ידי הטבת איכות חייהן ברכישת דירה גדולה יותר.

לצידם של המשתמשים (הזוגות והמשפרים) עומדים המשקיעים בדירות למגורים (להבדיל מהשקעות אחרות בנדל''ן). תמיד היו אנשים שרכשו דירות מגורים כהשקעה פיננסית. רובם היו בעלי עסקים עצמאיים שזו הייתה עבורם הדרך הטובה ביותר להבטיח לעצמם הכנסה לעת זקנה.

אך בשנים האחרונות נוצר בארץ מצב נדיר שלא היה קיים מאז קום המדינה. הריבית, מסיבות שאינן קשורות לשוק הנדל''ן, ירדה באורח משמעותי ביותר והגיע כמעט ל-‏1% לשנה. במקביל ירדה גם הריבית על המשכנתאות במימדים לא רגילים וכיום היא עומדת בשיאה (הנמוך), כ-‏3% צמוד למדד. כדאי להזכיר כי, למשל, בשנות ה-‏80 של המאה הקודמת הריבית על המשכנתאות הייתה 13% צמודה למדד.
ברור כי במצב כזה, נטילת משכנתא (עד שיעור של 70% מערך הדירה) לשם רכישת דירה להשקעה היא דבר נכון ומתבקש.

במקביל קם גורם נוסף שעודד והקל על הביקוש: קבוצות הרכישה. העיקרון של קבוצת רכישה הוא שכל חבר בקבוצה רוכש את חלקת הקרקע האישית שלו ישירות מבעל הקרקע וכך נחסך המע''מ על הקרקע ומחיר הדירה מוזל משמעותית.

אישית איני חושב שההוזלה מצדיקה את הסיכונים שבקבוצת רכישה, אך כמקדם שיווקי הקבוצות הללו זכו להצלחה גורפת והגדילו משמעותית את הביקוש לדירות. כך שבצד הביקוש הקשיח של המשתמשים (הזוגות והמשפרים) נוצר ביקוש אדיר על ידי משקיעים שחיפשו לנצל מנוף פיננסי נדיר בדמות הריבית הנמוכה לשם רכישת דירה כהשקעה מניבה.



כתוצאה מהמצב שתואר לעיל חלה בשנתיים האחרונות עליה של למעלה מ-‏50% במחירי הדירות למגורים. העלייה החדה שהחלה באזור גוש דן התפשטה לכל רחבי הארץ, באופן יחסי כמובן.

החשש הטבעי והסביר לאחר עליה כה חדה במחירים הוא כי תבוא ירידה דרסטית במחירים שעשויה לערער את יציבות הבנקים, את כלל המגזר הפיננסי ואת מצבן של משפחות רבות שעשויות ''להיזרק'' מביתן. הממשלה ובעיקר נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, ערים מאוד לסכנה זו ומזה זמן רב שהוא (הנגיד) מתריע על כך ונוקט בצעדים מוניטאריים שונים לבלימת עלית המחירים של דירות המגורים.

גם הממשלה נקטה בשורה של צעדים שונים לשם בלימת המחירים על ידי הקטנת הביקוש. השבוע התבשרנו על 2 צעדים עיקרים.
א. הגדלת שיעור מס הרכישה על דירת מגורים שנייה ויותר ב-‏2% נוספים.
המשמעות הכספית של הגדלה זו על קניית דירה בסך 2 מיליון ש''ח היא כ-‏20,000 ש''ח. איני רואה משקיע שיהסס לקנות דירה בסכום כזה בגלל תוספת כזו. לכן משמעותו המעשית של צעד זה הוא תוספת שולית של מיסים לאוצר.
ב. פטור מתשלום מס שבח על דירה שנייה ושלישית לשנתיים עם מגבלת סכום שתקבע בתקנות.
כיום דירת יחיד או דירה שנמכרת פעם ב-‏4 שנים פטורה מתשלום מס שבח. מס השבח הממוצע על דירות אחרות הוא כ-‏40%.
רוב בעלי הדירות להשקעה מבצעים את מכירתן (במידה ורצונם בכך) פעם ב-‏4 שנים וחוסכים לעצמם מיסוי גדול במיוחד. רק מי שאין ברירה בידו מוכר דירה ומשלם מס שבח. לכן הכנסות המדינה ממס על דירות מגורים הוא קטן יחסית (רוב המס נובע ממכירת קרקעות ונכסים מסחריים). כך שהנזק לאוצר המדינה קטן מאוד ואולי קטן אפילו מהסכומים שהוא יגבה מהגדלת מס הרכישה.

יש להניח שהטבה זו תנוצל על ידי מי שהתכוון למכור דירה בעוד שלוש או ארבע שנים ועתה הוא יכול לממשה מיד. אם מישהו מצפה שהמשקיעים יציפו את השוק בדירות כנראה צפויה לו אכזבה גדולה. ואם אכן יקרה הבלתי צפוי ואכן השוק ''יוצף'' בדירות ממקור זה אני רואה את המשקיעים חוזרים לשוק וחוטפים את הדירות האלה.
כך שעל הביקוש זה לא ישפיע.



לעומת זאת עשה האוצר, יחד עם מינהל מקרקעי ישראל צעד נוסף, אולי המשמעותי ביותר עד כה, להגדלת ההיצע. לפי דוברי המינהל קיימת אפשרות לבניה של כ-‏12,000 דירות על קרקעות חקלאיות שהמחזיקים בהן אינם מחזירים אותן למינהל. לכן המנהל לא יכול לנצל זאת לשם הוצאת מכרזים לבניה. אני מניח כי רוב ''המחזיקים'' הם מושבים וקיבוצים.

עתה מציע להם המינהל לרכוש בין 20%-25% מהקרקע ללא מכרז במחיר שיקבע במכרז על יתרת הקרקע. כלומר: להמשיך ולהיות בעלים על חלק מהקרקע ביעודה החדש. מאחר ו''המחזיקים'' יקבלו פיצוי מהמינהל על החזרת מלוא הקרקע הרי יש להניח כי התשלום על הקרקע שתוקצה להם ללא מכרז יהיה נמוך. תקנה זו עשויה להזרים תוך זמן קצר יחסית כמות גדולה של קרקע זמינה לבניה.

כל מי שבקיא בענף הבנייה למגורים יודע שהבעיה היא בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. רק צעדים שיגרמו להגדלת היצע הדירות יגרמו לירידה במחירן. כיום, בלית ברירה, המשתמשים רוכשים את דירתם במרחקים גדלים והולכים מרכז הארץ. הביקוש במרכז הארץ בא בעיקרו מהמשקיעים שהצעדים השונים שנקטו האוצר ובנק ישראל גרמו להם להרהר שנית בטיב ההשקעה.

כתוצאה יש בשוק הדירות למגורים קיפאון של ביקושים ושל מחירים. אבל קיפאון הוא תמיד מצב ביניים. אני מניח שתוך מספר חודשים נראה לאן פונה השוק.







http://www.faz.co.il/thread?rep=156856
שאלה
דוד סיון (שבת, 18/12/2010 שעה 11:55)

אם השינויים בעניין המסים (שבח ורכישה) לא צפויים להשפיע על השוק, מדוע להפעילם?
האם היועצים של שני השרים לא רואים את מה שאתה רואה, או שהם מעוניינים בשיפור הגביה?

http://www.faz.co.il/thread?rep=156862
שאלה
ע.צופיה (שבת, 18/12/2010 שעה 14:23)
בתשובה לדוד סיון

מעשית אין למשלה הרבה אופציות לפעולה.
מנגד יש לה אינטרס ששוק הנדל''ן יהיה פעיל כי הוא ''מכניס'' הרבה כסף לאוצר.
זו הסיבה, לדעתי, שהממשלה עושה צעדים קטנים וכמעט בלתי משמעותיים. כאילו לכת בין הטיפות.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156865
שאלה
דוד סיון (שבת, 18/12/2010 שעה 16:47)
בתשובה לע.צופיה

האם כוונתך שהם חוששים שצעדים משמעותיים יפגעו בשוק ובהכנסות של האוצר?

http://www.faz.co.il/thread?rep=156866
שאלה
ע.צופיה (שבת, 18/12/2010 שעה 18:13)
בתשובה לדוד סיון

כן.
צעדים משמעותיים עשויים במצב מסוים לפגוע בהכנסות האוצר ובמצב אחר (ירידות מחירים חזקות) ביציבות הבנקים וכפועל יוצא ביציבות המשק.
המצב האידיאלי הוא התייצבות המחירים באורח טבעי סביב הביקוש וההיצע בקבוע.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156867
שאלה
דוד סיון (שבת, 18/12/2010 שעה 18:42)
בתשובה לע.צופיה

אם כך מה הטעם בשינויים (שבח, רכישה) עליהם הוכרז בקול גדול?

http://www.faz.co.il/thread?rep=156871
שאלה
ע.צופיה (שבת, 18/12/2010 שעה 19:39)
בתשובה לדוד סיון

קודם כל יש פוליטיקה ויש פוליטיקאים.
אם תשים לב, לפי הטיעונים שלי הרי ההודעה על ביטול מס השבח לשנתיים בא בעצם לחפות על העלאת מס הרכישה.
בסיכום המס יהיה גדול יותר מהנזק של הפטור.
את השינוי המהותי ביותר, כפי שציינתי, אף אחד לא מתיחס וזה ההטבה למחזיקי הקרקע החקלאית שבאה להשפיע על שוק הדירות מצד ההיצע. שהוא הצד החשוב יותר כרגע.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156874
שאלה
דוד סיון (יום ראשון, 19/12/2010 שעה 6:44)
בתשובה לע.צופיה

אז לפי הפרשנות שלך היא שבכלל מדובר בהעלאת המס על רכישת דירה להשקעה. לא?

עמדתך לגבי צד ההיצע מובנת לי.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156875
שאלה
ע.צופיה (יום ראשון, 19/12/2010 שעה 6:51)
בתשובה לדוד סיון

מעשית,כן.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156858
ביטול מס שבח על דירות להשקעה ?
ימני גאה (שבת, 18/12/2010 שעה 12:27)

כפי שפורסם,

יהיה ביטול של מס שבח למשך שנתיים על דירות שניות.

נדמה לי שמדובר כאן בהפסד של הרבה כסף לאוצר המדינה.

האם זה מוצדק בכלל ?

http://www.faz.co.il/thread?rep=156859
ביטול מס שבח על דירות להשקעה ?
המפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה (שבת, 18/12/2010 שעה 12:50)
בתשובה לימני גאה

זה מעט מאד כסף .
אין הרבה מצבים של מכירת דירה שניה תוך פחות מארבע שנים .
עיקר הבעיה היא שיש מעט מאד דירות בשכירות . זה שריד מהתקופה של הגנה על רוכשי דירות בדמי מפתח . שפע של דירות בשכירות היה מביא את מחיר השכירות לדבע מהשכר החודשי .
אחת מתופעות הלואי היא שכשהמשפחה גדלה עם ילדים נחוצה דירה גדולה ועם עזיבת הילדים מספיקה דירה קטנה יותר .
בגלל הקושי במימון דירה ברכישה והקשיים במכירת דירה כזו משתדלים צעירים לרכוש דירת ארבע חדרים כשמספיקים שני חדרים ומצד שני מבוגרים ללא ילדים נשארים עם דירה גדולה .

http://www.faz.co.il/thread?rep=156860
היו עושים דבר חכם יותר אם היו קובעים 6 שנים במקום 4
ימני גאה (שבת, 18/12/2010 שעה 12:51)
בתשובה לימני גאה

הבעיה בשוק הנדל''ן שמערכת המיסוי מעודדת השקעה בדירות שניות,
עלידי מתן פטור אחרי 4 שנים.

זה אקט אנטי-חברתי אשר מעודד ספקולציה בדירו ת למגורים.

ההיגיון אומר שהיו צריכים להאריך את התקופה של מתן הפטור מ 4 שנים ל 6 שנים או יותר,
ובכך להרתיע משקיעים בדירות,
ולהקטין בכך את הביקוש הספקולטיבי ואת עליית המחירים !!!

http://www.faz.co.il/thread?rep=156861
אהה, כמובן שצריך לתת התראה של מספר חודשים
ימני גאה (שבת, 18/12/2010 שעה 13:08)
בתשובה לימני גאה

לפני השינוי מ 4 ל 6 שנים,

כדי שכל מי שהתכוון למכור עכשיו, ימהר לנצל את הזמן לפני שההארכה תכנס לתוקף.

כך ייוצר לחץ של מוכרי דירות...

חזי

http://www.faz.co.il/thread?rep=156863
ביטול מס שבח על דירות להשקעה ?
ע.צופיה (שבת, 18/12/2010 שעה 14:24)
בתשובה לימני גאה

לדעתי אין הפסד כלל. בודדים האנשים שמוכרים דירת מגורים ומשלמים מס שבח.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156864
ביטול מס שבח על דירות להשקעה ?
ימני גאה (שבת, 18/12/2010 שעה 14:46)
בתשובה לע.צופיה

זה מעשה-חלם להפחית את התקופה מ 4 ל 2 שנים.

אם מעטים מוכרים, מה כל התרגיל הזה ?

בכל מקרה,
אולי פעם היה מוצדק לתת פטור ממס-שבח אחרי 4 שנים.
אני לא רואה סיבה להמשיך בפטור הזה ולעודד ספקולציה בדירות.

אולי אריה צודק בכל זאת,
וזה היה ''תרגיל'' של נערי-האוצר.

אני משער שזה בא לספק אינטרסים כספיים של חוג מסוים...

http://www.faz.co.il/thread?rep=156876
הצביעות של השמאלנים מתבטאת גם בפטור ממס שבח
ימני גאה (יום ראשון, 19/12/2010 שעה 8:16)

מתן פטור ממס-שבח על דירה להשקעה מהווה אקט אנטי חברתי מובהק.

א -הוא פוטר רווחים עצומים ממיסוי.
אין ספק שאפיק זה מהווה גורם נכבד בהתעשרות קלה, וגידול באי השויון החברתי.

ב- הוא גורם להעלאה מלאכותית של מחירי דירות מגורים, בגלל הביקוש להשקעה בדירות אילו.

נדמה לי כי הפטור הונהג בימי שלטון השמאל במדינה.

היה ראוי ששמאלנים אמיתים ידאגו לפחות לבטל כליל את הפטור הזה,
כדי להצדיק לפחות את הצביעות שלהם...

חזי

http://www.faz.co.il/thread?rep=156877
הצביעות של השמאלנים מתבטאת גם בפטור ממס שבח
ע.צופיה (יום ראשון, 19/12/2010 שעה 13:33)
בתשובה לימני גאה

אתה בהחלט צודק.
כאשר שמאלן כמו נתניהו ושטייניץ יחד עם הארכישמאלן אטיאס מחליטים כך לא נותר אלא לבקש מגדעון ספירו ואורי אבנרי לפעול לביטול בגזרה.
ימיני!! יישר כח!!
אין שני לך!

http://www.faz.co.il/thread?rep=156881
הצביעות של השמאלנים מתבטאת גם בפטור ממס שבח
ימני גאה (יום ראשון, 19/12/2010 שעה 16:17)
בתשובה לע.צופיה

צופיה,

אבנרי וספירו פועלים רק לטובת האינטרסים של הערבים...

http://www.faz.co.il/thread?rep=156892
הצביעות של השמאלנים מתבטאת גם בפטור ממס שבח
ע.צופיה (יום ראשון, 19/12/2010 שעה 20:33)
בתשובה לימני גאה

גם אתה.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156882
הצביעות של השמאלנים מתבטאת גם בפטור ממס שבח
ימני גאה (יום ראשון, 19/12/2010 שעה 16:17)
בתשובה לע.צופיה

צופיה,

אבנרי וספירו פועלים רק לטובת האינטרסים של הערבים...

http://www.faz.co.il/thread?rep=156916
האם הנושא עדיין בדיון ?
ימני גאה (יום שני, 20/12/2010 שעה 7:22)

מכתבה שהובאה אתמול בגלובס,
אפשר להבין שהנושא עדיין לא סגור.
האם זה המצב ?


http://www.faz.co.il/thread?rep=156917
האם הנושא עדיין בדיון ?
ע.צופיה (יום שני, 20/12/2010 שעה 7:51)
בתשובה לימני גאה

מה הוא חידש מעבר לכתוב במאמר?

http://www.faz.co.il/thread?rep=156918
האם הנושא עדיין בדיון ?
דוד סיון (יום שני, 20/12/2010 שעה 8:31)
בתשובה לע.צופיה

הוא הוסיף הרבה פרטים ולכן יתכן ש'רואים הרבה עצים ולא את היער'.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156919
האם הנושא עדיין בדיון ?
ע.צופיה (יום שני, 20/12/2010 שעה 8:39)
בתשובה לדוד סיון

הוא ציין הרבה פרטים שאינם לעניין כלל.
מי שמוכר דירה פעם ב-‏4 שנים משלם מס לפי מסלול מס שבח ( למעשה אינו משלם). מי שעיסוקו מסחר בדירות, למשל, קבלנים, משלמים מס הכנסה ומע''מ.
התיקון המוצע לחוק אינו מתיחס ל''סוחרים''.

הגדרת אדם פרטי, או חברה פרטית, בעל מספר דירות כ''סוחר'' היא בעייתי מאוד וכנראה נידונה לכישלון בבית משפט.

http://www.faz.co.il/thread?rep=156930
מאמר מעניין
ע.צופיה (יום שני, 20/12/2010 שעה 14:47)


http://www.faz.co.il/thread?rep=157092
השורה התחתונה: זה אקט לטובת בעלי ההון
מנקה בתי-משפט (יום רביעי, 29/12/2010 שעה 9:54)
בתשובה לע.צופיה

מי שהשקיע בבירה לצורך ספקולציה,
יוצא מורווח, יהיה פטור ממס שהיה חייב לפי המצב הקודם

עכשיו ימכרו בעלי הכסף הגדול בלי לשלם מס.

הגדלת מס-הרכישה זה כבר סיפור אחר.

מה שחשוב, שבעלי אינטרסים (מטע) מרויחים על חשבון הציבור...

אני שוב שואל:
איפה השמאלנים הצבועים שדואגים לצמצום הפער ?

http://www.faz.co.il/thread?rep=157088
עוד התיחסות לנושא
ע.צופיה (יום רביעי, 29/12/2010 שעה 8:30)



מערכת פא"צ אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.