במקרים לא מעטים, כאשר מתגלים ליקויים בדירה ומתעורר הצורך להגיש תביעה נגד הקבלן, מוגשת גם תביעה נגדית על ידי הקבלן נגד התובעים במטרה להחליש את טענותיהם, ליצור קיזוז כספי, להרפות את ידיהם ואולי גם לדחוף את התהליך לכיוון של ביטול תביעות הדדי בפשרה.
יש משקל רב למועד גילוין של הדרישות אותן מעלה הקבלן בתביעה שכנגד, כדי לברר האם תביעה זו היא מושתתת על חוב אמיתי או על חוב מדומה, האם התביעה שכנגד היא מוצדקת או שמא היא נוצרה רק בעקבות הגשת התביעה העיקרים על ידי הדיירים, ולו הדיירים לא היו מגישים את תביעתם – גם התביעה הנגדית לא הייתה באה אל העולם.
ראה בעניין זה ת''א 6384/01
ק.פ.ן נהריה בע''מ נ' טורס שולה, בית משפט השלום בנהריה, שופט: א' שחורי, פדאור 04 (21) 353, שהתייחס לטענות הצדדים לגבי ליקויי בנייה ונושאים אחרים בפרוייקט ''קניון פנורמה'' בנהריה אשר הוקם על ידי חב' “פנורמה צפון בע''מ'' בתחילת שנות ה- 90 של המאה הקודמת. בתיק זה הוגשה על ידי הנתבעת תביעה שכנגד לאחר הגשת התביעה העיקרית. בית המשפט זיהה כי התביעה שכנגד אינה כנה, דחה אותה, והביע תמיהה:
יש עוד לתמוה מדוע ולמה נזכרה הנתבעת בתיקון זה [נשוא התביעה שכנגד – אב''ע], רק לאחר שהוגשה כנגדה התביעה ואף טענתה כי היא זו אשר שילמה עבור התיקון, מוטלת בספק של ממש, יהא התיקון אשר יהא, שכן החשבונית אותה היא מציגה, לא הוצאה על שמה בלבד...
ראה גם ת''א 7166/92
אבוקסיס פנינה ומאיר נגד כאן גולן בע''מ בית משפט השלום חיפה, לא פורסם, מובא בספר ''תכנון דירה כחוק'' מאת א' בן עזרא בהוצאת ''בורסי'' תשס''ב עמ' 527. בתיק זה הוגשה על ידי התובעים תביעה בגין ליקויי בנייה נגד הנתבעת, וזו האחרונה הגישה תביעה שכנגד בגין תשלומים שונים שכביכול התובעים חבים לה – אשר כללו שרותי חשמל ומים אותם סיפקה הנתבעת לתובעים בטרם קבלת החזקה בדירה, ועבודות ושירותים שונים אותם סיפקה הנתבעת ולגביהם התובעים לא שילמו תמורה. וכה נפסק, לאחר ניתוח התביעה שכנגד לגופה:
אני מסכימה עם התובעים, כי תביעה שכנגד זו, חסרת יסוד והוגשה רק כמשקל נגדי לתביעת התובעים.
ראה גם ת''א 98/17966
מרדכי מוטי נ' ישי את שדי חברה לעבודות בניה ופתוח בע''מ (פדאור 03 (2) 739), עמוד 1, להלן ציטוט בנושא המדובר לעיל:
בפני תביעה של קוני בית מגורים כנגד המוכרת שהיא החברה הקבלנית שבנתה הבית, לפיצויים בגין ליקויי בנייה, איחור במסירה, טרדה ועגמת נפש, אבדן זמן, השתכרות והוצאות הכל בסך 139,285 ש''ח.
הנתבעת (התובעת שכנגד) הגישה תביעה שכנגד בה ביקשה לחייב התובעים (הנתבעים שכנגד) בגין ריבית פיגורים עקב פיגורים בתשלומי התמורה, בניגוד למוסכם, בסך 46,654 ש''ח.
1. התביעה והתביעה שכנגד
ביום 28.04.94 נחתם חוזה לבניית בית (להלן: ''ההסכם'') בין התובעים לבין הנתבעת שהיא חברה לעבודות בניה ופיתוח (נספחים א'-1א'3 לכתב התביעה). לטענת התובעים, איחרה הנתבעת במסירת הבית, לא עמדה בתנאי ההסכם ו/או בדרישות הדין ביחס לטיב הבנייה וכן הפרה את חובתה לתקן את ליקויי הבנייה שנתגלו בבית. לטענת התובעת שכנגד, פיגרו הנתבעים שכנגד בתשלומים ועקב כך צברו ריביות בשיעור החוקי המקסימלי שהיה נהוג באותה עת בבנק הפועלים לאשראי חורג וזאת מהיום הקבוע לתשלום ועד לתשלום בפועל. לטענתם, חובם של הנתבעים שכנגד עמד על 46,654 ש''ח כולל מע''מ. ביום 23.06.02, נמחקה התביעה שכנגד, על יסוד בקשת ב''כ הנתבעת- התובעת שכנגד בסיום סיכומיו (ע' 32, ש' 8).
התרשמתי כי התביעה שכנגד ''הומצאה'' כדי להדוף את התביעה העיקרית וחבל. (ראו טיעוני הנתבעת בסעיף 14 להערכת הנזק).
ייאמר כי על אף שבית המשפט היה פטור מלהתייחס לסיבת הגשתה של התביעה שכנגד, כי זו נמחקה כמבואר לעיל, הוא מצא לנכון להביע את התרשמותו כי התביעה שכנגד נועדה (“הומצאה'') כדי להדוף את התביעה העיקרית, לאמור, היא נבעה ונוצרה משיקולים זרים, כטקטיקה, כאמצעי הרתעה ולא על סמך חוב אמתי שאמור להיפרע בפועל.
ראה גם ת''א 01/4131
מלמן ראובן נ' שולדר חברה לבנייה בע''מ (פדאור 04 (15) 734), עמוד 4-5, להלן ציטוט:
20. באשר לתביעה שכנגד, עיקרה של התביעה נטולת יסוד היא. התביעה הוגשה להוות ''משקל נגד'' התביעה העיקרית.
ביום 28.2.98 נערך גמר החשבון והתובעים קיבלו את החזקה בדירה, מתברר מן החומר שהחשבון כולו כולל יתרת חוב שהיתה אותה שעה. התובעים נפגשו עם מר שולדר ומסרו לו סך 5,500 ש”ח וכן שיקים ובסה''כ 102,060 ש”ח. אותה שעה טרם חובר הבניין לרשת החשמל והיתה התחייבות הקבלן לעשות כן מיד.
לא רק זאת התובעים נדרשו ושילמו עד כ- 1,000$ כחלקם במס רכוש ובאותה הזדמנות גם שילמו תוספת זו. שאר טענות ההגנה של הנתבעים שכנגד בדין יסודן ומתברר שאין לתביעה שכנגד על מה לסמוך. אם היו פערים קטנים בגין כמה ימים של הפרש, הרי שהתובעת שכנגד זנחה אותם וויתרה עליהם, מה גם שאיחור קל בתשלום של 450,000 ש”ח ב- 7 ימים נבע ממעשיה של התובעת שכנגד ומבקשותיה לאור החלפת הבנק המלווה. מסקנה - התביעה שכנגד נדחית.
גם בפסק דין זה נראה כי התביעה שכנגד חסרת בסיס, ודינה להידחות. שוב מדובר בשיטה בדוקה בה נוקטות לפעמים חברות קבלניות במטרה להרתיע את הדיירים ולמנוע מהם את מיצוי זכויותיהם החוקיות.
דומה מצב זה, בו הקבלן מתגונן באמצעות תביעה נגדית המוגשת לאחר קבלת התביעה, למצב בו הוא, הקבלן, רואה פני עתיד וכדי להגדיל סיכוייו – מקדים ומגיש הוא ראשון את תביעתו, ואז מתחלפות היוצרות והתביעה בגין הליקויים היא הופכת להיות התביעה שכנגד. יש לזהות זאת על פי התכתובת שבין הצדדים, ולבדוק, האם טענות אי גמר חשבון נטענו לפני טענות על הליקויים, או שמא באו בעקבותיהן ובגללן ללא כל בסיס עצמאי.
במישור העסקי, ברור וידוע כי ההתחשבנות בין הקונה למוכר מתבצעת ומסתיימת עם קבלת המפתח לדירה והתרת הזכות לדיירים להיכנס ולהתגורר בדירה. קבלת המפתח היא האסמכתא לגמר חשבון, גם אם הקבלן לא ממציא לדיירים אישור מפורש על גמר חשבון. יש והקבלן מתכונן לאפשרות תביעה וכאמצעי התגוננות הוא במכוון לא מספק לקונה אישור גמר חשבון, כדי לא לסגור את הפתח לתביעה הנגדית. אמנם, אם הדייר לא יגיש תביעה במקרה כזה הוא גם לא ייתבע, אך היה ותוגש תביעה בגין ליקויי בנייה – כבר מוכנה לה התביעה שכנגד, שהגשתה היא למעשה מעשה של הגנה והתגוננות בלבד ואין בה ממש.
הקבלן נוהג כך גם כאמצעי הרתעה שבמקרים רבים אף מצליח למנוע תביעות. נגד אמצעי הרתעה זה יש להילחם, כי מדובר בהפקעת זכויות לגיטימיות של קונה המוקנות לו על פי חוק המכר וחוק המכר (דירות), ובנוסף, יש בכך גם פגיעה באיכות הבנייה והמגורים והכשרה של בנייה בניגוד לתקנות ולתקנים.
יש והקבלן מכין הסכם נוסף להסכם המכר ובו ויתור הקונה על תביעה עתידית כנגד הנחה במחיר הדירה. טכניקה זו באה לעקוף את חוק המכר (דירות) בו נאמר כי הוראות החוק הן קוגנטיות ואין להתנות על חוק זה אלא לטובת הקונה. מאידך, בתנאים מסוימים תהיה נפקות להסכם-אי-תביעה זו, ואלה התנאים:
א. בהסכם אי התביעה יפורטו הליקויים אחד לאחד ומחיריהם בצידם, אשר לגביהם ניתנה התמורה בצורת ההנחה הכספית ממחיר הדירה.
ב. ההנחה במחיר הדירה אינה מתבטלת באופן גורף, כאשר הקונה מגיש תביעה בגין ליקויי בנייה, אלא חלה רק לגבי הליקויים המפורטים הכלולים בהסכם אי התביעה, ורק אותם לא יהא ניתן לתבוע, כי אז [במקרה של תביעה] ייצא הקונה נשכר פעמיים – פעם ראשונה בקבלת ההנחה ופעם שנייה בקבלת הפיצוי.
ג. תהיה התאמה בין שיעור ההנחה לבין חישוב הזיכויים שבהסכם אי התביעה, מבחינת החישוב הכספי, לאות כי הסכם זה נערך בתום לב וללא כל אי התאמה לחוק המכר (דירות) המזכה את הקונה בפיצוי בגין כל אי התאמה.
כפועל יוצא מכך ברור כי ליקויים נסתרים אינם יכולים להיכלל במסגרת הסכם אי-תביעה שכזה.
תביעה שכנגד כתגובה לתביעה בגין ליקויי בנייה
