ירידת ערכה של דירה בגלל ליקויים סמויים

להלן פרק מהספר ליקויי בניה, כרך ג'.

בקביעת שמאות לגבי נכס במקרקעין, אחד הקריטריונים החשובים הוא – מבחן השוק: מהי התייחסותו של הקונה הסביר לדירה בבואו לרכוש אותה, ומהו הסכום שהקונה הסביר יהיה מוכן לשלם עבור הדירה.

מבחן שוק זה הוא הגיוני ברמה הבסיסית בקביעת שומת מקרקעין, אולם יש בו פגם והדבר מעלה תהיות לא פשוטות:

אם מבחן השוק יהיה המבחן הבלבדי בהערכת השומה, מגיעים למסקנה כי דירה הכוללת ליקויים ואי התאמות שאינם בידיעתו של אותו קונה סביר (בהיותו הדיוט בכל הנוגע לתכנון ובנייה, הוראות החוק ותקנותיו) – ערכה בשוק זהה לדירה נטולת ליקויים ואי התאמות. מסקנה כזו אינה יכולה לעמוד במבחן שיפוטי מכמה סיבות:

א. יהא בכך משום עידוד או לכל הפחות עצימת עיניים לגבי ליקויי בנייה נסתרים, והדבר יפגע באיכות התכנון והבנייה.

ב. יינתן פרס לעברייני בנייה הבונים בניגוד לחוק ולתקנות.

ג. יהא בכך משום ביטול האפקטיביות של מכלול רחב של חוקים, תקנות והוראות מחייבות, ולכל הפחות זילות חקיקת המשנה.

ד. תיפגע ההגנה שיצר המחוקק לקונה הדירה בחוק המכר (דירות) תש''ל - 1973.

בית המשפט המחוזי בירושלים נתן את דעתו לנושא זה, בע''א 00 / 1450 מטי נגבי נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע''מ [פדאור 01 (3) 282 ], עמוד 2-3, שופטים ר' אור, מ' רביד, צ' זילברטל, ופסק:

ג. בנוסף, דחה בית המשפט קמא את קביעת זלטין לענין אפשרות היווצרות נזילה מצינור הניקוז הפלסטי, לאחר שקביעה זו לא עמדה במבחן החקירה הנגדית. גם בממצא זה אין להתערב.
ד. באשר לקביעות ביחס לרוחב המדרגות, רוחב הפרוזדור המוביל למקלטים וקיומו של עמוד בולט בחדר המדרגות, המפריע לתנועה חופשית - בית המשפט קיבל נתונים אלה כממצאים, לאחר שלא נסתרו בחוו''ד סער. ואולם, בית המשפט סבר, שאין בכך בכדי להביא לירידה בערך הדירה:

אדם סביר הבא לרכוש דירה אינו מודד את רוחב חדר המדרגות. רוב בני האדם העולים בחדר מדרגות לא יחושו באופן ממשי בפער של 13 ס''מ ולא סביר בעיני שיורידו עקב פער זה במחיר הדירה (עמ' 57 לפסה''ד).

ה. כזכור, זלטין התייחס גם לאי התאמות ברוחב הפרוזדור בתוך הדירה (86 ס''מ במקום 90 ס''מ) ובאורך אחד החדרים (363 ס''מ במקום 375 ס''מ). גם סטיות אלו לא הצדיקו, על פי פסיקת בית המשפט קמא, ובהתבסס על חוות-דעת סער - לפצות את נגבי בגין ירידת ערך. באשר לרוחב הפרוזדור נקבע, כי מדובר בסטיה בשיעור 2% בלבד. באשר לאורך החדר נקבע, כי אכן החדר קטן לעומת התכנית, אך שטח הדירה בכללותו לא קטן, שכן ''השטח שמאחורי החדר'' גדל. יצויין, כי מחוות הדעת של סער, כמו גם מחקירתו הנגדית, לא הוברר מהו אותו שטח ש''מאחורי החדר'' שזכה להתרחב עקב צמצום החדר, האם זה חדר אחר, פרוזדור וכו'.
4. אין אנו סבורים, כי נגבי לא הוכיחו כל ירידת ערך. מדובר בסטיות ממשיות במידות של חללים, הן בתוך הדירה והן מחוץ לה. במיוחד משמעותית הסטיה באורך החדר וחפציבה לא הוכיחה, כי סטיה זו ''תרמה'' לחלל אחר תרומה שקולה כנגד הגריעה משטח החדר. כמו כן, יש משמעות להצרת חדר המדרגות, לקיומו של עמוד המפריע את חופש התנועה בחדר המדרגות ולהצרת הפרוזדור המוליך למקלטים, כאשר דווקא במקום זה נדרש רוחב מינימלי, כדי לשרת את דיירי הבנין בשעת חירום ובעת ריצה למקלטים.

מדובר בליקויים שאינם ניתנים לתיקון ובפועל לא תוקנו, כך שלא יכולה שלא להיות להם השלכה על ערך הדירה. המבחן שננקט על ידי בית המשפט קמא בנדון, לפיו קונה סביר לא יחוש בליקויים - אינו המבחן הראוי. השאלה שיש לשאול היא, האם כאשר מוצגות בפני קונה סביר שתי דירות זהות, האחת - ובה הליקויים האמורים, והשניה - נטולת אותם ליקויים, הוא יעדיף את הדירה התקינה, או יבקש לנכות ממחירה של הדירה הלקויה. השאלה אינה אם קונה סביר יבחין בליקויים, אלא אם תהיה בעיניו משמעות כספית לקיום הליקויים, לאחר שאלה יפורטו בפניו. על פי מבחנים אלה נראה, כי אכן יש יסוד לטענה בדבר ירידת ערכה של דירת נגבי, הן בשל הליקויים המצויים בשטחה של הדירה עצמה, והן בשל הליקויים בבנין, המשליכים אף הם על ערך הדירה.

לפי פסק הדין, נדרש כתנאי מקדים למבחן הקונה הסביר כי יהיו הליקויים הנסתרים בשל אי ידיעת החוק והתקנות, התקנים וההוראות המחייבות, גלויים וידועים לו, ורק אז תיערך השוואת מחיר בין דירה נטולת ליקויים ואי התאמות, לבין דירה רוויית ליקויים ואי התאמות. לאמור, דעתו של הקונה הסביר התמים אינה מהווה מבחן לשיעור ירידת הערך בשל היות הקונה הסביר התמים - הדיוט שאינו יודע מהם הליקויים, ומבחן שוק בהשתתפותו כבר לא ישמש קריטריון לירידת הערך, אלא, מוצע על ידי בית המשפט תחליף והוא – ''מבחן שוק אינטליגנטי'', שוק בו משחקים קונים היודעים אל נכון ידיעת מומחה מהם הליקויים שבנכס.

מבחן השוק האינטליגנטי לא יתעלם מליקויי בנייה נסתרים, ושיעור ירידת ערכה של דירה צריך שיתחשב בהם לאחר חשיפתם וגילויים.

ביישום רעיון זה, תישמר ואף תעלה רמת הבנייה ואיכות המגורים, ותתבצע אכיפה של חוקי הבנייה.

---