ליקויי בנייה וירידת ערך הדירה

דיון בפסק דין חשוב בנושא ליקויי בנייה תוך התייחסות לאי-אלו שינויים שחלו בתקנות התכנון והבנייה לגבי פריטים שנדונו בפסק הדין

• • •

דייר אחד, בעליה של דירה יחידה מתוך מכלול של 17 דירות מגורים בבית משותף בחדרה, קיבל החלטה לבדוק את הדירה שרכש (דירה קטנה בת 3 חדרים בקומה ב' בחדרה), ולאור ממצאי חוות הדעת המקצועית, הגיש תביעה בגין ליקויי בנייה וירידת ערכה של הדירה.

אמנם ההליך המשפטי ארך מספר שנים, אולם בסופו ניתן פסק דין לפיו מגיע לתובע סכום כספי של כמאה אלף ₪, ומיותר לציין כי אלה שלא תבעו – לא זכו במאום.

פסק הדין ניתן על ידי בית משפט השלום בחיפה ביום 10 מאי 2001, ועקב היותו פסק דין מנומק, העשוי ללמד על מקרים אחרים בתחום זה.

להלן עיקריו.

המדובר הוא בת''א 15939/93 שלום צבי נגד נאות חדרה בע''מ, בית משפט השלום בחיפה, שופט: ר' סוקול, שעבר לבית המשפט המחוזי בחיפה. עורך הדין של התובע: אלי הכהן. עורך הדין של הנתבעת: אפרים מגיד.

1. רוחב פרוזדור בדירה

מומחה בית המשפט, האדריכל גד גולן, אישר את חוות דעתו של מומחה התביעה (כותב שורות אלה) לפיה רוחב הפרוזדור בדירת התובע הוא 78 ס''מ בעוד שבתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש''ל – 1970, התוספת השנייה, סעיף 2.05, נדרש כי רוחבו של פרוזדור לא יפחת מ- 80 ס''מ.
(להבהיר, הדרישה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה בהתאם לשינוין בתיקון 2008 היא כי רוחב הפרוזדור יהיה לכל הפחות 90 ס''מ – ללא תלות באורכו).
אולם, לגישתו של מומחה בית המשפט, אין בכך כל ליקוי, מאחר ויש למדוד את רוחב הפרוזדור בין בלוק לבלוק, ולא בין מישורי הטיח הפנימי.

בית המשפט שלל גישה זו, קבע כי מה שמעניין את הדיירים ומחייב את הקבלן - זהו הרוחב נטו של הפרוזדור, שהוא צריך להיות לכל הפחות 80 ס''מ, (לפי התקנות דאז) דבר שלא קיים בדירה, ולפיכך חייב את הנתבעת בפיצוי לפי עלות ההרחבה של הפרוזדור מ- 78 ס''מ ל- 80 ס''מ. מיד ייאמר כי בתקנות הנ''ל, כפי שהיו בתוקף משנת 1970 ועד שנת 2008, היו דרישות רוחב מינימליות התלויות באורך הפרוזדור, כדלקמן:

אורכו של הפרוזדור בדירה	רוחב מינימלי נדרש
עד 3 מ'	80 ס''מ
3 – 4 מ'	90 ס''מ
מעל 4 מ'	1 מ'
פרוזדור כניסה ראשי לדירה	1 מ'

במאמר מוסגר ייאמר כי התקנות כפי שהיו בעבר בטרם התיקון – לפיהן יש קשר בין אורכו של הפרוזדור לבין רוחבו המינימלי הנדרש – הן עדיפות על פני ה''תיקון'' שהוא קלקול, מהטעמים הבאים:

א. אין צורך תכנוני לפרוזדור קצר באורכו, נניח – 1-2 מ', כי רוחבו יהיה 90 ס''מ – די בפרוזדור [קצר] שרוחבו יהיה 80 ס''מ.

ב. כשמדובר בפרוזדור ארוך, ואולי מתעקל בצורת האות ר או האות ל – הרוחב של 90 ס''מ לא מספיק.

ג. אי אפשר לבטל במחי קולמוס, גם אם מדובר בקולמוסו של המחוקק, כללי יסוד האדריכלות, שבענייננו הם ההשפעה של אורך הפרוזדור על התחושה ועל הנוחיות במעבר בתוכו.

2. גובה חלון המטבח

אין עוררין כי גובה חלון המטבח, כנדרש בתקנות כפי שהיו בתוקף במשך עשרות שנים, משנת 1970 עת התקנת התקנות ועד לשינויין בשנת 2005 בעניין זה - הוא: הסף העליון ברום 2 מ' לפחות מהרצפה. דרישה זאת הינה מטעמי אוורור המטבח. בחלק זה של הדירה [המטבח] מצטברים אדים ועל כן האוורור בו הוא חיוני. יובהר כי לאור התערבותם [במקרה זה התערבות שלילית] של גורמים אינטרסנטיים והפעלת לחץ על מחוקק המשנה, בוטלה דרישה זו לעניין גובה חלון המטבח. מיותר לציין כי הרגלי בני אדם וצרכיהם לא השתנו במועד השינוי האמור וביטול דרישת הגובה של חלון המטבח, ומדובר בשינוי לרעה ובפתיחת פתח להעמסת המטבח בשפע ארונות קיר מכל עבריו – גם במקומו של החלון המיועד... ועוד, מי שמדיח כלים, יכול שיראה מול עיניו קיר אטום או חלון הנמוך מגובה עיניו, בעוד שעל פי התקנות הקודמות ששרדו 35 שנה – ראה את הנוף הנשקף מבעד לחלון המטבח, בזכות גובהו (לא פחות מ- 2 מ' – סף עליון).

...אלא שמומחה בית המשפט סבר כי דרישה זו חלה רק במקרה שמדובר במטבח סגור ונפרד משאר הדירה, בעוד שבדירת התובע המטבח מחובר לפינת האוכל ולכן, לגישתו, דרישה זו של גובה חלון המטבח לא חלה.

בית המשפט דחה פרשנות זו, ואף שלא מצא [וככל הידוע – אין] תקדים משפטי כלשהו, המלמד על הנושא שבמחלוקת, העדיף בית המשפט את גרסת מומחה התביעה, כפי שבאה לידי ביטוי בחוות דעתו ולאחר מכן בצירוף הנמקה גם בכתב הסיכומים, לפיה הדרישה לגובה חלון מטבח לא מותנית בשום תנאי, והיא חלה גם כאשר מדובר במטבח סגור ולא רק כאשר מדובר במטבח המחובר לחלל אחר בדירה. פסק הדין זיכה את התובע בעלות הגבהת חלון המטבח לכדי 2 מ'.

3. ריצוף, כולל מתחת לארונות המטבח

נמצאו פגמים בריצוף, כאלה שהצדיקו להחליף את הריצוף בדירה בשלמות, בהתאם לחוות דעתו של מומחה בית המשפט שאישרה את התביעה בפריט זה. אלא שעל פי דעת מומחה התביעה, יש להוסיף לפיצוי המגיע לדיירים גם את עלות פירוק והרכבת ארונות המטבח כדי שגם מתחתיהם יוחלף הריצוף, דבר שלא התקבל על דעתו של מומחה בית המשפט.

בית המשפט פסק:

סבורני שיש להתערב [בחוות דעתו של מומחה בית המשפט – אב''ע] ולהורות על פיצוי גם עבור פירוק והרכבה של הארונות. צריך לזכור שארונות המטבח הקיימים עשויים להשתנות גם בגודל וגם במיקום ולכן אם לא ישונה הריצוף שמתחתיהם עלול הדבר לגרום לליקוי בעתיד. לפיכך מן הראוי שאם מחליפים את הריצוף ייעשה הדבר בכל הדירה לרבות מתחת לארונות.

4. ירידת ערך הדירה
בית המשפט הוסיף וזיכה את התובע בפיצויים בגין ירידת ערך הדירה בגלל אי-רישום הדירה בטאבו, ובגלל הבטחה להכיל בבניין 16 דירות בעוד שבפועל נבנו 17 דירות דבר שהגדיל את הצפיפות בבניין ופגע בתובע.

---