פורום ארץ הצבי


http://www.faz.co.il/thread?rep=173433
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
בצלאל פאר (שבת, 22/03/2014 שעה 16:50)

האם ויתור על תשלום מע''מ לחלק מהאוכלוסיה לא יפגע ביתר האוכלוסיה שרוצה וצריכה לרכוש דירה ראשונה?

שר האוצר, יאיר לפיד, דיבר עד כה על פטור רק לזוגות צעירים שאחד משניהם שירת בצה''ל. האמירה שלך כי מדובר בקבוצה גדולה יותר של זוגות צעירים עם ילד, רווקים וזוגות ללא ילדים מעל גיל 35, בכלל היא דבר שונה. בכל מקרה התנאי של שירות צבאי או לאומי מצמצם את הקבוצה הזאת ומשאיר מחוץ לזכאות את החרדים והערבים. אני משער שזה נבדק מבחינהמשפטית, אבל מבחינה ציבורית ופוליטית זה לא מריח טוב.

מעבר לעובדה שחלק מהציבור יוכל לרכוש דירות במחיר הנמוך ב-‏18% ממחיר השוק, עדיין לא הופכת את הדירות לברות קניה על ידי כל הזכאים לזכות הזאת. מחיר הדירות בישראל גבוהה במאות אחוזים ממחירי הדירות במדינות ה-OECD (במבחן מחיר ריאלי של ימי עבודה פר מחיר דירה).

מחרירי הדירות היו ויהיו תמיד תלויים בהיצע. כשהמדינה לא מפשירה יותר קרקעות לבנייה, משמעות הדבר שמחירי הדירות יישארו בעלייה (היצע קטן מול ביקוש הולך וגדל). לכן בטוח שללא הגדלת היקפי התחלות הבניה ומיד, הפטור ממע''מ יגרום לעלייה חריפה של מחירי הדירות בכלל ובעיקר לאלה שלא זכאים לפטור ממע''מ. מכאן, שהקבוצה הזכאית לפטור תקטן, כי רבים יותר לא יוכלו לשלם אפילו את 78% ממחירה של דירה.

מכאן שהצעד של לפיד הוא חלקי ולא צפוי להשיג את מטרתו הנכונה בלי נקיטת צעדים נוספים. אני חושש שללא התערבות יסודית של הממשלה בשוק הבינה, אנחנו מתקרבים לקטסטרופה חברתית שתשליך גם על המצב הכלכלי במדינה. בלתי סביר שמחיר דירה בישראל יהיה בסביבות 170 משכורות ממוצעות, כאשר למשל באירופה ובאמריקה המחירים נעים בין 50 ל-‏70 משכורות (חלק מזה נובע מכך שמשכורות ממוצעות במדינות האלה גבוהות יותר ריאלית ויחסית מהמשכורת הממצועת בישראל).

אני הייתי אומר שהמדינה צריכה לבדוק קודם כל מה הם מקורות ההכנסה שלה ולבחון את חלקו של הדיור בהכנסותיה. מול זה היא צריכה לבחון את הערכתה להיקפי העלמת המיסים בשנה, המגיעים לפי כמה הערכות של האוצר ושל מומחים לדבר לכמה עשרות מיליארדי ש''ח בשנה, ויש האומרים שזה מגיע אף ל-‏120 מילארד ש''ח. לכן הפחתת המס, בעיקר המע''מ ושלל המיסים לבנייה (שחלקם הם הוצאות ישירות של הקבלנים המגולמות המחירי הדירות) לצד הגברת האכיפה על תשלומי מס אמת במקור, יוכלו לתת למדינה לשחרר את הלחץ על מחירי הדיור בהתאם.

יש מספר דברים שהממשלה יכולה לעשות:

1. הפחתת המע''מ והמיסים השונים הקשורים לחומרים ולעבודה בבינוי, והקפדה שהפחתות אלה יובאו לידי ביטוי במחירי הדירות שיציעו הקבלנים.

2. שחרור מאסיבי של אדמות מדינה בלי התהליך הסיזיפי שיכול להגיע גם ל-‏7 שנים, עד שוועדות אזוריות מאשרות בניה. הממשלה צריכה להקים צוותים שישחררו שטחים כאן ועכשיו. לחלק מהאזורים יש כבר תוכניות פרצלציה ולכן אפשר להתחיל מיד בבניית התשתיות: כבישים, צנרת מים, תעלות חשמל וכבלים, מרחבים ציבוריים. באזורים שעדיין לא תוכננה הפרצלציה, צריך לעבוד 24/7 ולהגיש תוכניות תוך זמן קצור של חודשיים-שלושה. התהליך הזה כבר נעשה בישראל בסוף שנות ה-‏90 והצליח. המטרה צריכה להיות בניית יותר מ-‏80 אלף דירות מיד, ולא 30 אלף כמו היום, ואולי תוספת של עוד כ-‏10 אלף תחילות בניה במהלך השנה.

3. המדינה תעניק את האדמות לקבלנים במכרז לאחר שיציגו את המבנים האיכותיים ביותר במחירים הנמוכים ביותר ולא יגבו את מחיר הקרקע מהקבלן. מבחינת הקבלן, המחיר הסופי של הדירה יכיל את החומרים, העבודה והמיסוי המופחת עליהם, והקבלן יתחייב להקים את הבניין תוך שנה. היום מרבית הדירות נבנות לפי מודלים הנדסיים וארכיטקטוניים דומים תוך התאמתם לנוף במרחב ומבנה הקרקע. הדבר מקצר את זמן תכנון המבנים לחודשיים-שלוש, לכל היותר.

4. מחירי הקרקע ייגבו על ידי המדינה ישירות מהרוכשים עצמם לאחר שהם יוגדרו בצורה רציונאלית שאינה קשורה לתנודות מחירי הדיור. אין סיבה שמחיר דונם אדמה שעלה לפני 10 שנים 200 אלף ש''ח יגיע היום לכמה מיליוני ש''ח וכל דייר יצטרך לשלם עליו את חלקו היחסי, רק משום שהקבלנים מתחרים בינהם על חלקות קרקע לבניה מול מכרזי מנהל מקרקעי ישראל שם זוכים הקבלנים שמציגים את מחירי הקרקע הגבוהים ביותר. צריך לממש את העקרון שהקרקע היא של אזרחיה ולכן מחירה צריך להיות נורמלי, מינימלי ומציאותי ובלתי ניתן לספקולציה.

5. המדינה צריכה לתת הנחה או לוותר על המע''מ לכל הרוכש דירה, בין אם הוא משוחרר צה''ל, ערבי או חרדי שלא שירת בצה''ל. בתמורה אפשר להקים קרן ממלכתית שתיתן הלוואות נוחות לכל מי ששירת את המדינה בדרך כלשהיא, כתמורה לגיטימית לשירותו. הלוואות יכולות להינתן גם למחיר הדירה, לפי יכולת הרוכש להחזיר את ההלוואות.

6. המדינה תחייב ותאשר את תוכניות הבניינים של הקבלנים כך שיהיו בהם דירות 3 חדרים, 4 חדרים ו-‏5 חדרים. הבניינים ייבנו למספר רב של קומות, כך שהמרחבים הציבוריים בו יהיו נוחים לתנועה ולשהייה ומאובזרים. בכל קומה 4 דירות, כאשר כל כניסה היא במרחב קומתי נפרד ופרטי. זה כבר נעשה כיום. המדינה תוכל לרכוש מהקבלנים עד כ-‏5% מהדירות בכל תא שטח כדי למוכרם או להחכירם בתנאים מיוחדים לנזקקים לפי איך שהמדינה תגדיר.

7. כחלק מגיוס כספים מהציבור לשם איזון תקציב המדינה ואף הגדלתו, צריכה ישראל לקחת ברצינות את העלמות המס שגורמות למדינה את כל הקשיים הפיננסיים. המדינה גייסה יחותר מ-‏1000 פקחי מס חדשים ב-‏3 השנים האחרונות ולכן נדרש שהם ישיגו תוצאות טובות יותר. העלמות המס הם בד''כ בעסקים הבינוניים והקטנים שמהווים את שלושת ריבעי ההון המסתובב במשק. עם הכסף הזה אפשר יהיה להוריד את מחירי הדירות לפחות בחצי לכלל האוכלוסיה, להגדיל את התקציב למנהל מקרקעי ישראל החמדן, לבריאות, לחינוך ולרווחה, ואפילו להוסיף לתקציב התשתיות, מחקר והפיתוח שהם זרז מישקי בטוח ומתגמל.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173443
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 18:45)
בתשובה לבצלאל פאר

עם כל הכבוד לך ידידי, אתה מצטט ומקבץ שלל סיסמאות תקשורתיות שבעיני הן אויליות.
א. כל השוואה לחו''ל היא מטופשת. מחיר הדירות בארץ משקף (כפי שהוא משקף בכל מקום)את הביקוש וההיצע למוצר זה. אילו לא היה ביקוש סביר שהמחיר היה יורד, אך הוא אינו יורד כי כל דירה במחיר מסוים ''נחטפת''. התחשיב של מספר חודשי העבודה שלדעתי הוא מעות לחלוטין מעיד אך ורק על העושר של הציבור בארץ.
ב.לממשלה אין קרקעות במספר משמעותי של דירות להפשרה במרכז הארץ (כיום:חדרה-גדרה) לכן אין אפשרות לספק את כל הביקוש. הפתרון הוא, והממשלה הזו עושה נפלאות בכך, בהשבחת תשתיות החינוך והתעסוקה מעבר למרכז הארץ ופתיחת תשתיות תחבורה חדשות ומשוכללות וגם בכך היא עושה דברים נהדרים. אך זה נמשך זמן ובינתיים המחיר גבוה.
ג. כל התכניות הנהדרות שאתה מצטט הן חסרות ערך משום שאינן משתלבות ביחס הביקוש וההיצע. תכניתו של שר האוצר תגרום לכך שרבים מהזכאים יקנו דירות בשולי אזור המרכז (חדרה-גדרה)וכך יוכלו להינות מההטבה.
ד.לנוכח הקטנת מס שבח במחצית בשנת 2002 וחוקי הלבנת הון בארץ ובעולם כל נושא העלמות המס הוא בשטח הפלילי ולא האזרחי הרחב.בניגוד לעבר אין היום בשטח הנדלן העלמות מס!

http://www.faz.co.il/thread?rep=173448
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
דוד סיון (שבת, 22/03/2014 שעה 19:15)
בתשובה לע.צופיה

ב. אתה בטוח שרק בשולי אזור המרכז (ובפריפריה) אפשרית הגדלה משמעותית של היצע הקרקעות הממשלתיות?

http://www.faz.co.il/thread?rep=173451
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 19:29)
בתשובה לדוד סיון

זה לא מה שאני כתבתי.
אני משער כי בעקבות יישום ההטבה של שר האוצר הזוגות שיהיו זכאים לכך ירצו לממש את ההטבה במהירות (יתכן שזמנה יהיה קצוב מסיבות פוליטיות)ולכן יקנו דירות חדשות זולות יחסית והן נמצאות בשולי אזור המרכז (גדרה,חדרה,ראש העין, מודיעין, כפר יונה ועוד).
למדינה קרקעות רבות, שחלק ניכר מהן הופשר ויצא לבנייה לא באזורי הביקוש לכן אין להם שום השפעה על מחירי הדיור.
עתה יש נסיון שיווקי להכניס את קרית-גת ל''מרכז הארץ'' ובכך לקדם מכירת אלפי דירות זולות שנבנו על קרקעות מדינה.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173454
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
דוד סיון (שבת, 22/03/2014 שעה 19:44)
בתשובה לע.צופיה

אז מהי המשמעות של דבריך כי, ''לממשלה אין קרקעות במספר משמעותי של דירות להפשרה במרכז הארץ (כיום:חדרה-גדרה) לכן אין אפשרות לספק את כל הביקוש''?

האם כוונתך שזה רק קושי זמני?

http://www.faz.co.il/thread?rep=173455
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 19:51)
בתשובה לדוד סיון

במתחם חדרה-גדרה אין למינהל מקרקעי ישראל די אדמות מופשרות לבנייה לסיפוק הביקוש לדירות.
מחוץ לתחום זה ישנו עודף גדול של קרקעות מופשרות לבניה שהביקוש להן קטן ומחיר הקרקע אינו משמעותי במרכיב מחיר הדירה.
כמובן שתמיד ניתן להפשיר קרקעות חקלאיות לבנייה למגורים אך זהו תהליך תכנוני ארוך ולא ישפיע על מחירי הדירות ב5-7 השנים הבאות.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173457
מה זאת אומרת שלמנהל אין אדמות מופשרות?
בצלאל פאר (שבת, 22/03/2014 שעה 20:10)
בתשובה לע.צופיה

אז שיפשיר בהתאם לצרכים, כי בשביל זה ההמצאה הזאת קיימת!

אדמות מופשרות לבניה מחירן עולה בהכרח. הבעיה של הקבלנים היום שאין להם היום קרקעות לבניה. אם היה לקבלן קרקע בראש חסה פינת קריית בנדורה הוא מיד היה מתחיל את פרוייקט אישור הבניה שם. אבל הצרה שהמנהל במדיניות מכוונת להעלת מחירי הדירות, חנק את הקבלנים. מחיר הקרקע משמעותי במחיר הדירה, תלוי כמובן בכמות הדירות בכל בניין. אבל במרכזי ערים לא תמיד נותנים לבנות מעל 8 קומות ובכך מייקרים את הקרקע עבור כל דייר, בעיקר אם מדובר בעיר במרכז הארץ. לכן טענתי שמחיר הקרקע צריך להיות עניין של הרוכש מול הממשלה, ולשחרר את הקבלנים מלהשית אותו על הלקוח.

לפני שמגיעים לאדמות חקלאיות צריך למצות את המלאי הקיים בשולי ערים וכפרים ובמרחב הפתוח הלא חקלאי. כמו כן יש הרבה אדמות ברשויות עירוניות שאפשר לבנות בהן. כמובן פוטנציאל גדול יש בשכונות ישנות ובהן בתי רכבת או שיכוני עמידר 3 או 4 קומות שאפשר להרוס, לבנות לגובה, ולהשאיר יותר שטח פציבורי פנוי לחצרות מטופחות, חניה, פארקים, משעדה וביתצ קפה שכונתיים, קניון קטן, בית כנסת, בריכת שחיה ומועדון ספורט וכו'. בשכונת ארגזים ובתי רכבת בשטח של 1 ק''מ על 1 ק''מ גרים בממוצע כ-‏800 ל- 1000 משפחות. בשיטת בינוי-פינוי אפשר להגדיל את כמות התושבים פי 20 ו-‏30, לתת להם תנאי מגורים איכותיים הרבה יותר ולהשאיר אחרי הכל יותר שטחים ציבוריים פתוחים. העריות גם הן תרווחנה יותר פר כל שטח קרקע. היום כל הערים והישובים בארץ יכולים להתחיל מיד בפרוקייקטי בינוי-פינוי. אבל השמועה אומרת שעדיך להן לבנות מבנים עסקיים, מהם העיריות מרוויחות יותר. לא ברור כיצד, שהרי בכל תא שטח נתון יגורו פי 30 משפחות יותר, מכאן שריווחי העיריות יגדלו בהתאם.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173458
מה זאת אומרת שלמנהל אין אדמות מופשרות?
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 20:53)
בתשובה לבצלאל פאר

כל מה שכתבת כרוך בתהליך תכנוני לא-קצר.
זה לא מספיק להרוס בית בן 3 קומות ולבנות 25 קומות.
צריך תשתית חינוכית, תשתית תחבורתית, חניות, מסחר ותעסוקה.
יש מקומות שזה בלתי אפשרי, כגון מרכזי הערים ובמקומות שזה אפשרי זה כרוך בתהליך ארוך.
כמעט כל הפוטנציאל לבנייה למגורים באזור גוש-דן נוצל.לכן מחיר כל מגרש מרקיע שחקים.
יש פוטנציאל גדול בפתח-תקוה-ראש העין-הוד השרון אך זה כרוך בהכנת תשתיות.
אני יודע, למשל, שבפ''ת יש מחסור עצום בגני ילדים.
יש פוטנציאל בנס ציונה-רחובות-גדרה. או בצפון בקטע בין כפר-יונה-חדרה.
אך, שוב. תשתיות!

http://www.faz.co.il/thread?rep=173461
מה זאת אומרת שלמנהל אין אדמות מופשרות?
בצלאל פאר (שבת, 22/03/2014 שעה 21:46)
בתשובה לע.צופיה

צריך לקצר את תהליכי האישור. תהליכי התכנון יתקצרו בהתאם. הבעיה היא בעבודת הועדות האזוריות והעיריות. תהליך ארוך הוא לא הכרחי, והעיכובים הם בגלל עבודת העצלתיים של הועדות הציבוריות שנמרחות לאורך שנים בלי שום סיבה טובה. אם הבניה תוגדר כפרוייקט לאומי, אז עבודת האישורים תתקצר לחודשיים-שלוש. לא הקבלנים מעקבים את האישורים, אלא הועדות ולפעמים גם העיריות (שלפעמים מעדיפות בניה מסחרית על חשבות שכונת מגורים).

הרי טענתי שזה לא מספיק לבנות רק בתי דירות והדגשתי שצריך לבנות תשתיות ציבוריות. לכן אינני יודע מדוע הערתך זו. בכל מקרה תשתיות ציבוריות הן לא גורם מעקב, אלא בעניין הזה הן העיריות. אבל ממשלה יכולה לחייב עיריות לבצע את תוכנית הבינוי הלאומית, ובעצם לגייס את העיריות לתרום את חלקן.

הטענה שבמרכזי ערים בלתי אפשרי לבנות מחדש לא נכונה. אני רוצה להפנות אותך לתל אביב לפרוייקט הקריה ולבניה הגדולה באזור הדרומי של הקריה ומדרום לה, אזור השוק הישן ליד החשמונאים, נחמני ו''הרכבת'', שם נבנו עשרות בתי עסק ויחידות דיור לגובה לאחר שהרסו מבנים ישנים בעלי קומה אחת או שתיים. הייתי אומר שגם בתל אביב יש כמה מרחבים עם דיור ישן ומתפרק שנכון לבצע בו מדיניות ''בינוי - פינוי'' לרווחת הדיירים, הממשלה והעירייה.

תשתיות הן תירוץ (עיריות לא יתחילו בתשתיות אם לא סגרו תוכנית בניה מלאה, אלא אם העירייה היא היוזמת את ביצוע תוכנית הבניה), צריך מדיניות ממשלתית ברורה שתתווה מדיניות ודרך פעולה וללכת על בנייה בהיקפים גדולים ומתאימים לדרישות הציבור ולהורדת מחירי הדיור בעשרות אחוזים.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173463
תודה!
דוד סיון (יום ראשון, 23/03/2014 שעה 5:03)
בתשובה לע.צופיה


http://www.faz.co.il/thread?rep=173456
אתה טועה ידידי ובגדול
בצלאל פאר (שבת, 22/03/2014 שעה 19:52)
בתשובה לע.צופיה

כל השוואה לחו''ל לגיטימית, וראוי לראות מה מצבה של ישראל ומה מצבו של רוכש דירה ממוצע בישראל, לעומת כל מדינה אחרת בעולם, בטח לעומת מדינות ה-OECD שישראל חברה בו.

המבחן הוא מבחן הריאליה - כמה חודשי עבודה ישראלי ממוצע צריך להוציא על דירה ממוצעת? 160 חודשים נטו זו הוצאה בלתי הגיונית מול ההוצאה שאזרח אירופאי או אמריקאי ממוצעים מוציאים. מכאן אתה צריך לבדוק את האנומליה של שוק הדירות בארץ. הדבר הבולט ביותר הוא מיעוט דירות למכירה, שמעלה את מכירן בכפוף לשוק הספקולטיבי. כדי לשבור את הקשר הזה צריך פשוט לבנות הרבה יותר דירות בהרבה פחות זמן (ובלי פגיעה כמובן באיכות הבניה, שהרי העיכובים הם בעיקר בגלל המתנה לאישורים ולהפשרות קרקע שדרכם הממשלה שולטת על ההיצע ועל מחירי הדירות. בחשיבה הקונסרבטיבית, דירות יקרות יותר, יותר הכנסות למדינה).

נטרול עלות הקרקע מתשלום הדירה עבור הקבלן גם הוא פקטור שיוריד את המחירים בפועל, בלי יכולת הקבלנים לעשות ספקולציות במחיר הזה.

א. לממשלה יש מספיק קרקעות במדינה ובעיקר בשולי ערים כדי להפשירם. המדינה שולטת על כ-‏93% מקרקעות המדינה.

ב. פרוייקטי התשתיות והפיתוח בכל רחבי הארץ הם פרוייקטים מפוארים ונכונים. רק חבל שאין לזה שום קשר ישיר לעניין הדירות. הרי דווקא בשל הקלה בנסיעות אוטובוסים ורכבות מהפריפריה לערים המרכזיות יכלה הממשלה לעודד יותר בינוי ויותר זול בפריפריות הקרובות והרחוקות מהערים המרכזיות. למשל, התשתיות בבאר שבע ומסביבה מתפחות בקצב אדיר, אבל זה בעיקר בגלל שרובו של צה''ל עובר לצפון הנגב. אבל כרגע זה רק פרוייקט אחדג שמראה על פוטנציאל, שטרם מבוצע, גם במרכז ובצפון.

ג. למה הוזלה משמעותית במחיר הדירות ''הן חסרות ערך משום שאינן משתלבות ביחס הביקוש וההיצע''? הרי ככל שמחיר דירה יהיה נמוך יותר כך הביקוש יגדל. הרי אינך מאמין שכל מי שרוצה לרכוש דירה ראשונה היום, גם יכול לרכוש אותה, עם או בלי סיוע כלשהו מהממשלה. לכן הוזלה משמעותית של דירות יגדיל את המכירות וישאיר את הרווחים של המדינה והקבלנים באותה רמה. ככה לפחות יותר אזרחים יוכלו לחיות בכבוד - או לרכוש דירה או לחכור דירה.

ד. לא דיברתי על הילמות מס בסקטור הבניה, הגם שגם שם הוא קיים. דיברתי על כך שהממשלה צריכה להכריז מלחמה טוטלית ורצינית בכל העלמות המס במשק, שהן הפסד ישיר עצום למדינה. לצערי רבים מבין האזרחים, מוכרים וקונים, נשברים ומשתפים פעולה. לכן צריך שיכולת הממשלה לאכוף את החוק תהיה בולטת ובודאות גבוהה והעונש גדול, כדי להפסיק עם התרמית הזאת, שבסוף פוגעת בכולנו.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173459
אתה טועה ידידי ובגדול
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 21:03)
בתשובה לבצלאל פאר

מחיר דירה ממוצעת ארצית (4 חדרים) הוא כמיליון ש''ח, אולי פחות. שכר ממוצע הוא כ-‏9000 ש''ח דהיינו כ-‏110 חודשי עבודה במצב של מפרנס אחד!
הנתונים שאתה מצטט מדברים על דירה בארלוזורובה-דיזינגופה ולכן אינם משקפים!
ניטרול מחיר הקרקע ממחיר הדירה ביחס לקבלן נעשה על ידי קבוצות רכישה או קונים. מעשית זה מוזיל במקרה הטוב ב-‏10%.
ג.ההיצע במרכז הארץ נופל משמעותית מהביקוש לעומת זאת ההיצע בפריפריות גדול משמעותית מהביקוש. לכן הוזלה מלאכותית של דירות במרכז הארץ רק תגביר את הביקוש ותשים לעיל את ההוזלה המלאכותית.
ד. לפי הידע שלי הכסף השחור נמצא ברובו המכריע בפעילות הפלילית.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173465
אתה טועה ידידי
המפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה (יום ראשון, 23/03/2014 שעה 6:17)
בתשובה לע.צופיה

השכר הממוצע אינו 9000 כפי שכתבת . זה בערך השכר החציוני .
תבדוק בלמ''ס ותדע .
ובעיקר מה שחשוב זה השכר נטו בידו של האדם ,

http://www.faz.co.il/thread?rep=173486
אתה טועה ידידי ובגדול
בצלאל פאר (יום שלישי, 25/03/2014 שעה 22:42)
בתשובה לע.צופיה

מר צופיה היקר מאוד, ע''פ הביטוח הלאומי, נכון לאוקטובר 2013 המשכורת החציונית – כלומר, השכר ברוטו שחצי מהשכירים במשק בישראל מביאים הביתה הוא 5,831 ₪ ולמטה !!!!! לכן הנתון של הלמ''ס לפיו השכר הממוצע בישראל שנתיים לפני כן עמד על 9,461 ₪ ברוטו בחודש – הוא בעייתי, ובכל מקרה לא רלוונטי לענייננו, כי הוא מייצג מספר הקטן מ-‏50% מהאוכלוסיה ובודאי לא את האוכלוסיה הנזקקת לסיוע כלכלי. בכל מקרה, גם לאוכלוסיה ה'חזקה' יותר קשה עדיין לרכוש דירה בתנאי השוק וההיצע. http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3...
(הערת אזהרה: אני יודע שחלק גדול מהמשכורות בסטטיסטיקה הזאת הם של עצמאיים קטנים ובינוניים שחלקם מנהלים תרשומת כפולה – האחת לצורכי דיווח חובה פורמליים הכרחיים, והשניה לניהול רווחים אמיתיים משוחררי/עוקפי מס, או מה שנקרא ''השוק השחור''. מכאן יוצא שהדפוקים האמיתיים הם הרוב, שהם השכירים קשיי יום).

לעומת זאת מחירי הדירות היו בעלייה מתמדת ב-‏10 השנים האחרונות. מחיר ממוצע לדירה חדשה שנרכשה ברבעון השלישי של 2013 הגיע לכ-‏1,530,000 ₪.
מכאן שלפי השכר החציוני יצטרך רוכש הדירה לשלם לפחות 262.4 משכורות (- משכורות של 21 שנים) ולפי המשכורת הממוצעת ''רק'' 161 משכורות (- משכורות של 13 שנים). זה נראה לך הגיוני? מציאותי? סביר? הוגן? חברתי? כלכלי? האם אתה לא מבין שאנחנו חברה שדוהרת לקראת משבר כלכלי פנימי קשה שנובע רק משום שיכולת הקניה הריאלית של האזרחים הולכת ונשחקת ונחלשת? מבין כל מוצרי הצריכה שהאדם נזקק להם כדי לחיות מחיר הדירה עשה את הדהירה הגדולה ביותר למעלה. לכן נדרשת כאן התערבות חירום ממשלתית שתגדיר כללי משחק חדשים. הממשלה יכולה לשלוט על מחירי הדירות עם כמה מנופים:
1. הפשרה מיידית של קרקעות נוספות לבניה ומסירתן לרשויות ולקבלנים לתכנון פרצלציה מהיר, תכנון בתי דירות ומרחב ציבורי ותחילת עבודה במסגרת זמן נתונה
2. מחיר הקרקע אינו צריך לעניין את הקבלן. מאחר שהממשלה רוצה להוזיל את הקרקע, היא צריכה להפשיר את הקרקעות חינם לקבלנים, ולגבות מהאזרחים הרוכשים מחיר מוזל וקשיח שייקבע בהמשך. בסופו של דבר הקרקע היא קרקע לאום המשותפת לכולנו ולכן זכאי כל אדם לקרקע משלו המגולמת בשיטחה של דירתו.
3. כדי להוזיל את מחיר העבודה ובניית הדירה, צריכה הממשלה לשקול הפחתת מע''מ מחומרי הבנייה, הרחבת הפטור למס הכנסה עד תקרת שכר מסויימת לעובדים במשך תקופת המבצע, כדי לעודד צעירים להצטרף כעובדים.
4. מכירת יותר דירות בפחות מס יקזז את ההפסדים של מצב קניית פחות דירות במס גבוה (שיובילו בסופו של דבר לעצירת המכירות בכלל ולהפסדים לממשלה).
5. שינוי בחקיקה של תוכניות עירוניות ל'בינוי-פינוי', שיכָפה על עיריות לשקם שכונות של שנות ה-‏50 עד אמצע שנות ה-‏70 העמוסות בבניית רכבת חד או דו-קומתית, והפיכת המרחבים האלה לשכונות חדשות ואיכותיות עם בנייה לגובה, פיתוח סביבתי איכותי וכל המתקנים הנוספים הנחוצים מסופר מרקט או שניים ועד גן ילדים ובית ספר, ממועדון ספורט ועד קניון קטן ופסטורלי, מקופות חולים ועד גני משחקים. בתמורה לפרוייקט הזה המדינה תעניק לעירייה הרשאה להרחיב את איזורי התעשייה שלה.

השוק הישראלי מזה יותר מ-‏20 שנים הפך ליותר חזירי וזה בא לידי ביטוי בהעלאה מתמדת של המחירים הריאליים של הקיום. ככל שמוצר יקר יותר ומונופולי יותר כך הוא התייקר יותר. ככל שנוצרה תחרות בין 3 מתחרים אמיתיים ומעלה, כך מחירם הריאלי של המוצרים ירד (דוגמאות רבות אפשר לראות במחירי המוצרים החשמליים-אלקטרוניים למיניהם, בשירותי הטלויזיה, הטלפוניה והאינטרנט). הממשלה צריכה להציף את ישראל בבתי דירות איכותיים, בבנייה לגובה – על מרחבים שמחכים להפשרתם בתוך ערים ובשוליהן. אפשר להקים שניים שלושה יישובים חדשים בנגב, או להרחיב שניים-שלושה יישובים קיימים (מצפה רמון, ירוחם, דימונה), איכלוס שילווה את ירידת חצי צה''ל לנגב והפיכתה של באר שבע לבירת ההיי-טק והסייבר הישראלית. רצוי מצב שיישארו דירות שהקבלנים לא יוכלו למכור, מאשר שיישארו אזרחים שלא ימצאו דירות לקנייה, ולא בגלל שחסר להם כסף. זה לא חלום להפוך דירה למוצר זמין יותר, זול יותר, שאפשר להחליף בקלות בלי לשבור את הראש ואת חשבון הבנק. צריכים להוציא את כל תוספות מחירי המניפולציה שנדבקים לתהליך בניית דירה שאין להם קשר ישיר לאיכות ולמיקום הדירה.

ב. מחירי הקרקע צמחו מאז 2000 ב-‏400% באיזורי ביקוש, בשעה שמחירי הדירות עלו מ-‏2005 ב-‏70%. למחרירי הקרקע השפעה משמעותית על המחיר הסופי לדייר, בודאי יותר מ-‏10%.

ג. מה זה ''הוזלה מלאכותית''? איזה נזק יהיה מהעלאת מספר הדירות שייבנו במרכז הארץ? הרי הביקושים לא נובעים ממצאי הדירות, אלא מהצורך של הקונה לגור באזור מסויים (קשור בעיקר לעבודתו וביכולתו לנסוע מהבית לעבודה בעלות ובזמן סבירים). לכן מול ביקושים גבוהים במרכז ובפריפריה צריכים להגדיל את ההיצע. אם היום בונים כ-‏30 אלף דירות בפועל (ועוד כ-‏12 אלף דירות שצפוי להתחיל לבנותן בקרוב), הרי שבפועל דרושים כ-‏80 אלף דירות, כדי לגרום לירידה במחיריהן. מאחר שזה לא סביר שיקרה במדיניות הנוכחית, הממשלה חייבת לשנות את מדיניותה ואם יכולתה לשלוט, להניע ולבקר את מה שקורה בשטח הבינוי. הייתי אומר שצריכים לנהל את כל עניין הדיור כמבצע צבאי, כמו ששרון ניהל את קליטת מיליון העולים מבריה''מ לשעבר. לשם כך צריכים לבטל את המגבלות הבירוקרטיות העירוניות והמנהליות (משרד השיכון, מנהל מקרקעי ישראל) וההחלטות צריכות להתקבל ע''י מנהלת ציבורית שתנהל את הפרוייקט ותיתן דו''ח שבועי לפורום הממשלה לעניין הבינוי.

ד. ברור שכסף שחור זה פלילי, הרי כתבתי זאת. אבל לא כל הכסף השחור בא ממי שנקראים פושעים, אלא מאנשי עסקים שרוצים להרוויח המון ובטוח ללא סיכונים עסקיים, משום שהם יודעים שהסיכון שיתפסו נמוך מאוד. בכך הם הופכים לפושעים כלכליים.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173487
מציאות איננה בעיה
דוד סיון (יום רביעי, 26/03/2014 שעה 5:21)
בתשובה לבצלאל פאר

הנתונים שמספק הלמס אינם בעייתיים כי הם מסופקים עם הגדרות ברורות ופירוט של מקור הנתונים.

עצם העובדה שהשכר החציוני נמוך מהשכר הממוצע, שידועה לכל מי שבוחן את הנתונים של הלמס ו-או אלה של הביטוח הלאומי, איננה מעידה על בעיה בנתונים. אם כתבדוק אח היחס בין השכר החציוני וזה הממוצע תמצא שמאז 1999 ישנה מגמת עליה ביחס הזה.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173512
מציאות איננה בעיה
בצלאל פאר (שבת, 29/03/2014 שעה 18:34)
בתשובה לדוד סיון

לא הסברתי את הפער בין הכנסה חציונית וממוצעת, אלא רק הצגתי את הנתונים כדי להראות לע.צופיה שלא חשוב איך הוא ייחשב את מחירי הדירות הרי שהוא לא צודק בהכרזתו שלציבור בכלל יש יכולת קנייה גדולה. הבעיה כאן אינה הלמ''ס, אלא ההפרש הגדול בין השכר החציוני לשכר הממוצע.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173523
זו לא בהכרח בעיה
דוד סיון (שבת, 29/03/2014 שעה 22:06)
בתשובה לבצלאל פאר

ההפרש תלוי גם בערכי קצה.
בלי התייחסות לנתונים האלה הטענות על ההפרש לא יכולות להיות חד משמעיות כשלך.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173574
זו לא בהכרח בעיה
בצלאל פאר (יום שני, 07/04/2014 שעה 22:25)
בתשובה לדוד סיון

הנתונים: השכר החציוני, השכר הממוצע, בלי כל קשר להפרש בינהם מציירים תמונת מציאות לפיה יותר מחצי מהאזרחים לא יכולים לרכוש דירה. בודאי לא לאחר ההקשחה במדיניות הסיוע של הבנקים.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173581
אין לך מספיק מידע
דוד סיון (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 0:19)
בתשובה לבצלאל פאר

קודם העלית טענה על ההפרש בין שני ערכים השכר הממוצע וזה החציוני, אינם מידע מספק כדי לטעון מה שטענת קודם וגם מה שטענת כעת (''... יותר מחצי מהאזרחים לא יכולים לרכוש דירה'').

האמת היא שאתה צריך יותר נתונים כדי להיות פסקני. למשל יש מידע הרבה יותר רלוונטי מנתוני השכר הממוצע או החציוני: ''''אחוז משקי הבית הגרים בדירות בבעלותם עמד על 68.8% בשנת 2011'' (http://www.moch.gov.il/SiteCollectionDocuments/meyda...).

http://www.faz.co.il/thread?rep=173582
אין לך מספיק מידע
המפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 6:33)
בתשובה לדוד סיון

'''אחוז משקי הבית הגרים בדירות בבעלותם עמד על 68.8% בשנת 2011''
אינו מיידע רלוונטי .
אין יודעים ממנו מה יכולת הרכישה העכשווית .

http://www.faz.co.il/thread?rep=173583
המידע מאד רלוונטי!
דוד סיון (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 8:20)
בתשובה להמפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה

א. עובדות ונתונים היסטוריים על יכולת רכישת דירות-בתים מהווים נקודת מוצא לדיון רציני על יכולת רכישה כיום. ראשית משום שקדם למידע שהצגתי טענה שהתבססה על נתונים מלפני שנתיים. שנית היו סביב הטענה רמזים עבים שכאילו כעת, בימים אלה יותר קשה לרכוש דירה מבעבר. הצגת מגמה ממנה אפשר לצפות את העתיד משפרת את התמונה.

ב. גם מנתוני שכר ממוצע (מלפני שנתיים) לא ניתן לדעת מהי יכולת הרכישה. לעומת זאת מנתוני המגמה שהצגתי אפשר לצפות תמונת מציאות ולכן הם יותר רלוונטיים.

ג. בעצם הטענה המקורית שלי כאן היתה שהמידע שפאר הציג איננו מספק תשובה פסקנית על יכולת הרכישה. בעצם פתרון השאלה על יכולת הרכישה העכשוית ובכלל הרבה יותר מוכבת ממה שניסה פאר להציג.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173586
המידע לא מאד רלוונטי!
המפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 16:23)
בתשובה לדוד סיון

אין ההיסטוריה אות מה יהייה העתיד .

עומד טיעון פשוט -
רכישת דירה היא עיסקה גדולה מאד לרוב האנשים.
בגלל אינפלציה המחירים הנומינליים משתנים .
לכן
מקובל מאד לחשב את מחיר הדירה בהשוואה לשכר .
שניהם באותו מועד ובאותו ערך של הכסף .
כיום מחיר דירה הוא בערך 150 משכורות חדשיות .
וזה הרבה יותר ממה שהיה בעבר .

http://www.faz.co.il/thread?rep=173587
המידע שהצגתי יותר רלוונטי!
דוד סיון (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 17:44)
בתשובה להמפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה

הטענה שלך איננה נכונה:
א. מה שבעיניך ''מקובל'' לא בהכרח מהווה מידע מספיק על היכולת לרכוש דירה. ה''מקובל'' הזה גם הוא מבוסס על נתוני עבר.

ב. נתוני העבר הם בהחלט אינדיקציה של ההוה והעתיד.

ג. נתוני מגמת עבר על ''שיעור הבעלות על דירות'' של משקי בית בשנת 2012 (http://www.cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_templat...) הם בהחלט מידע יותר רלוונטי מאשר משכורת חודשית אחת או יחס בין מחיר דירה ומשכורת חודשית ש''מקובל'' בעיניך.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173589
המידע שהצגתי יותר רלוונטי!
המפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 19:35)
בתשובה לדוד סיון

אתה מוזמן להסביר לי מה שגוי להלן -
זוג ללא דירה מרויח נטו 15.000 שקלים ומחיר דירה סבירה עבורו הוא 2 מיליון שקלים . כלומר 133 חודשי עבודה .
אלה מספרים מקורבים בלבד .
כדי לבחון את היכולת לרכוש דירה צריך את הנתונים העוסקים בזה ולא במה שקרה בעבר .
אם תציג נתוני שכר ומחירי דירות או אז זה יהייה רלוונטי .

http://www.faz.co.il/thread?rep=173591
המידע שהצגתי יותר רלוונטי!
יעקב ריגר (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 20:42)
בתשובה להמפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה

פעם היה נהוג שמחיר דירה חדשה היה שווה למחיר הקרקע פלוס הוצאות הבניה, פלוס 20% שקיבל הקבלן כרווח שלו. היום ה20% הפכו ל 200%.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173592
המידע שהצגתי יותר רלוונטי!
דוד סיון (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 20:57)
בתשובה להמפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה

א. כעת הוספת נתון שלא היה בטענתך מקודם וטוב שכך.
ב. גם הנתון שהצגת כעת הוא נתון עבר.
ג. הנתון שלך לא מציג את כל המקורות שמשמשים משק בית לרכוש דירה.
ד. לא הצגת אסמכתא או נימוק שהמספר 15,000 הוא בכלל רלוונטי לדיון.
ה. כנ''ל לא עשית לגבי המספר 2 מיליון שקלים. מה קרה לעובדה שיש מקומות שבהם עלות בית היא 800 אלף שקלים.
ו. לא הבהרת או הסברת מה החשיבות של המספר 150 או של 133 חודשי עבודה בסיפור.

-----

על כל אלה אתה מדבר על מספרים מקורבים מהעבר.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173593
המידע שהצגתי יותר רלוונטי!
יעקב ריגר (יום שלישי, 08/04/2014 שעה 21:39)
בתשובה לדוד סיון

נתון יותר רלוונטי הוא סה''כ הוצאות המגורים כחלק מההכנסות נטו. אם זוג משלם 80% מההכנסה נטו על משכנתא וארנונה, משהו מאד משובש כאן.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173594
אין לי כח אליך .
המפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה (יום רביעי, 09/04/2014 שעה 7:41)
בתשובה לדוד סיון

15.000 שקלים הוא שכר נפוץ ממש כעת .
גם דירה תמורת 2 מיליון היא מצב נפוץ .
יש גם דירות במחירים נמוכים כמו זה שהצגת .
בעלי שכר נמוך רוכשים אותם .

לגבי המספר 150 או 133 הם משקפים השוואה של מספר חודשי העבודה לעומת מחיר הדירה .
ככל שהמספר הזה גבוה יותר מחיר הדירה בייחס לשכר גבוה יותר . ולהיפך .

אני לא מתכוון להתווכח איתך .
או שתבין או שלא .

http://www.faz.co.il/thread?rep=173596
בקיצור אתה, אריה, נזקק להערכות אצבע חסרות תועלת!!!
דוד סיון (יום רביעי, 09/04/2014 שעה 8:56)
בתשובה להמפלגה הקטנה העניה וחסרת ההשפעה

ביקשת-הזמנת הסברים (תגובה 173589 מה לא בסדר עם ההערכות שלך.
התגובה שלך להסברים מעידה שאתה מעדיף הערכות אצבע (''מצב נפוץ'') לא מועילות. אם תעיין בתגובה 173459 ו-תגובה 173513 אולי תצליח להבין מדוע.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173488
אתה טועה ידידי ובגדול
ע.צופיה (יום רביעי, 26/03/2014 שעה 7:52)
בתשובה לבצלאל פאר

א. איני מאמין, ולא האמנתי מתמיד לנתונים של הביטוח הלאומי.
ב.אני מניח שאדם אינטלגנטי כמוך מבין את ההבדל בין שכר חציוני לבין שכר ממוצע.
ג.הפשרת קרקעות לבנייה נעשית כל הזמן ( אחרת מזמן היו מפסיקים לבנות)אך זהו תהליך שדורש תכנון רב ונמשך זמן רב. הפשרה ללא תכנון תהיה בכייה לדורות.
ד. למדינה אין קרקעות במידה משמעותית באזורי הביקוש.ולכן אינה יכולה להשפיע בדרך של הוזלת קרקעות על מחירי הדיור.אם שמעת את שר השיכון ( ולטעמי אינו מבין כלל ב''שיכון'')הוא ציין כי למדינה אפשרות להוזיל קרקעות בראש העין, במודיעין ובקרית גת. אזורים שאין בהם עודפי ביקוש.
ה. הפחתת מע''מ על אמצעי הבניה תיתן סובסידיה לכול בעוד שהפחתת המע''מ לזוגות צעירים תיתן סובסידיה לנזקק.
ו. ''פינוי-בינוי'' ו''תמ''א '' הן תכניות כלכליות ומתבצעות רק כשיש כדאיות כלכלית.
ז. השוק הישראלי אינו חזירי ןלא בטיח. השוק הישראלי משקף את הביקוש וההיצע למוצרים. אילו לציבור לא היה כסף, לא היו ניקנות דירות והמחירים לא היו עולים. הביטוי ''חזירי'' משקף את הישראלי הדי-מצוי הרוצה לקנות דירה בחצי מחיר מאחר והוא מאמין שחוץ מנו כולם טיפשים.
ח. היצע הדירות במרכז הארץ משקף את הכמות האבסולוטית של דירות שניתן לבנות באזור זה בזמן נתון.הביקוש משקף את הדעה הרווחת בציבןר היכן טוב וכדאי לגור. מאחר וקשה לשנות את המציאות של ההיצע יש לשנות את הדעה הרוחת לגבי הביקוש.
ט. אתה, כנראה, לא מבין ולא מכיר את המציאות של ''הכסף השחור''.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173493
צופיה-יש לך טעות בחישוב
הזוהר הצפוני (יום רביעי, 26/03/2014 שעה 13:40)
בתשובה לע.צופיה

ההנחה לדירה בעקבות הפטור ממעמ היא של--15 ורבע אחוז.ולא כמו שכתבת.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173494
צופיה-יש לך טעות בחישוב
ע.צופיה (יום רביעי, 26/03/2014 שעה 14:56)
בתשובה להזוהר הצפוני

כי אתה עושה את החישוב מלמעלה.
זה לא משנה מהותית.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173511
אתה טועה ידידי ובגדול
בצלאל פאר (שבת, 29/03/2014 שעה 18:31)
בתשובה לע.צופיה

א. יש לך נתונים אחרים טובים יותר להאמין בהם?

ב. מה גרם לך להניח שאינני מבין את ההבדלים בין שכר חציוני ושכר ממוצע? הרי לא דיברתי על משמעות סרגל המדדיה הזה, אלה רק טענתי ששום ישראל שמרוויח שכר חציוני או שכר ממוצע לא יכול לרכוש דירה בישראל. אתה מוליך את עצמך לעולם מופלא ודימיוני, ובסך הכל ביקשתי שדווקא תהיה מחובר לקרקע !!!

ג. אין הפשרה ולא היתה הפשרת קרקעות בצורה מספקת, אלא היא נעשית במשורה והיא הסיבה הראשית לעליית מחירי הדיור ב-‏70% מאז 2005. מאז 2006 החליטה הממשלה להקפיא ב-‏100% הפשרת קרקעות הציבור לבניה לדיור בין חדרה לגדרה, מהלך שהיה מאיץ גדול לעליית מחירי הדירות. רק ב-‏2009 חודשה הבניה במרכז, וגם אז במשורה, כאשר הממשלה רוצה לשמר את הרווחים הגדולים ממכירת הדירות. בכל הארץ ישנם אזורים שכבר מתוכננים בתב''א, אבל לא קיבלו אישור סופי. אני מכיר עירייה במרכז הארץ שיש בצפונה מרחב של כ-‏50 דונם קרקע של קוצים שלא מופשר לבנייה כבר 40 שנים, בשל סכסוך בין בעל קרקע אחד עם מנהל מקרקעי ישראל. תוכניות הבנייה השתנו לפחות 3 פעמים ורק בסוף שנה שעברה נפתר העניין חוקית וכבר החלו בעבודות התשתית. התכנון לא צריך לקחת שנים. מספיק 3 חודשים כדי לסגור תוכנית בנייה ותשתיות ולהתחיל בעבודה. זה רק עניין של תרבות עבודה והכרה בצורך ובמשמעות הזמן. אם יקימו מנהלת ציבורית מקצועית במסגרת משרד השיכון אז היא תוכל לאשר במספר שבועות ולפקח מקצועית על התקדמות הפרוייקטים. לעומת זאת אני מכיר תוכניות שמחכות ונשחקות שנים למימוש וכשהן מתחילות להתבצע סוף סוף מתגלעות בהן הרבה טעויות ופגמים. זכור לי שב-‏2005 בעיר אחת לאחר שכבר חצבו את מסילות צינורות המים והכבלים, סגרו וסללו כבישים, נזכרו ששכחו לכלול למטה גם את קווי החשמל. כמובן שהטרטוקטורים עבדו שעות נוספות מיותרות והרסו את התשתית הקודמת, דבר שעלה הון רב בסופו של דבר גם לאזרחי אותה עיר ולרוכשי הדירות בפרוייקט.

ד. למדינה יש שטחים רבים באזורי ערים ובמרכז הארץ דרך חברות-הבת הציבוריות שלה – מנהל מקרקעי ישראל, שיכון ובינוי, עמידר וכו' - ת''א (כל מתחם הקריה הדרומי 'אוזרחו' בשנות ה-‏90 ונעשתה בניה גדולה שם וגם דרמה מהאזור הזה עד לאזור התחנה המרכזית הישנה. קצב ביצוע הבניה מאישור סופי ועד גמר הבניה היה שנתיים. הבעיה היתה עד לקבלת אישור סופי, תקופה שהיתה למעלה מ-‏30 שנים), פתח תקווה (בינוי מקיף בעוקף פ''ת ובעיקר צפונה לכיוון הירקון), ראשון לציון (עכשיו מפנים את צריפין, פוטנציאל לעשרות אלפי דירות בבניה מרווחת לגובה), כפר סבא, רעננה, הרצליה (פונו מתחמי תע''ש – אחד בסוף שנות ה-‏90 ואחר בשנים האחרונות), נתניה (בשטח המרכזי של העיר, בין לב העיר ובין השכונות הדרומיות יש בניה גדולה של דירות ועדיין יש שטחים פתוחים שמחכים להרחבת בניה), חדרה ועוד. כ-‏94% מקרקעות המדינה הן בבעלות המדינה (כ-‏6% מהקרקעות הן פרטיות, חצי של יהודים וחצי של ערבים). כלומר, למדינה יש יכולת להכתיב את קצב הבנייה עכשיו ומיד.

ה. הורדת מחירי הדירה צריכה להיות הורדה לכל. לא נכון לקבוע מחירי דירה נפרדים לא', ל-ב' ול-ג'. המדינה חייבת לשבור את תרבות מחירי הדירות הלא-נורמלית בישראל ולהפוך את הדירה למצרך נגיש לציבור. אין סיבה להפוך את הדירה למסחטת כספים מהאזרח לקופת המדינה, כאשר בכל שנה ישנם הסוחטים את קופת המדינה שלא כחוק ביותר מ-‏10 פעמים ממחיר שהמדינה 'תפסיד' מאי גביית כספים מרוכשי הדירות. ייקור הדירה בסופו של דבר מכניס פחות לקופת המדינה, שכן הוא מקטין את הקניות. אבל אם מחיר הידרה יירד למחיר סביר, משפחות ירכשו וישדרגו את דירותיהם מספר פעמים במהלך חייהן, משמעות הדבר בראייה כללית ורחבה, יותר הכנסות למדינה.

ו. ''בינוי פינוי'' (ולא פינוי-בינוי) נמדדות לפי הכדאיות הכלכלית לרשות המקומית. מבחינת הקבלנים ורוכשי הדירות אין ספק ש''בינוי-פינוי'' היא אחת הפתרונות להגדיל את מצאי הדירות היוקרתיות והזולות ושמירה על רווחים סבירים לחברות הבנייה. לעיתים העיריות עוצרות את התהליך, משום שהן רוצות לכלות בתוכנית הבניה יותר בתי עסק ומפעלים על חשבון דירות ולעיתים בשל התנגדות קומץ דיירים להצעה. [''פינוי-בינוי'' היא תוכנית שלפיה מפנים קודם את הדיירים ומושיבים אותם בדירה לתקופת ביניים עד השלמת הבניין החדש; ואילו ''בינוי-פינוי'' היא תוכנית לפיה הקבלן בונה קודם כל בניין דירות ואז מפנים את בעלי הדירות הישנות לדירתם החדשה והקבועה. היום מדברים בעיקר על ''בינוי-פינוי'' ובכך לחסוך גם מהקשיים של הדיירים המפונים וגם לחסוך לקבלנים את חובת השכרת דירות למפונים, שגם היא בסופו של דבר מתגלגלת חלקית למפונים-מקבלי הדירות החדשות]. כאמור, הקבלן מרוויח סכום גדול מהעסקה הזו, ומשלם מס לממשלה ולעיריות. הדייר המפונה מתוגמל בדירה חדשה ומרווחת על כל דירה ישנה שהיתה בבעלותו. מבחינה זו ''בינוי-פינוי'' גם מגדילה את רווח הדיירים שתרמו את דירותיהם הישנות והזולות יותר.

ז. השוק הישראלי הוא חזירי מעצם העובדה שמחירי הדירות עלו ב-‏70% המשך 9 שנים! מה זה אם לא חזירות? ועל מה עלו המחירים? בשל ההיצע הנמוך מדי של דירות חדשות למגורים. לרכוש דירה 3 חדרים במיליון וחצי ₪ זו לא חוכמה כל כך גדולה. אני יכול לרכוש גם במחיר 2 מיליון ₪. אז מה? החוכמה היא להוריד את מחירי הדירות למחיר ריאלי שיהיה נגיש לרוב האוכלוסיה העובדת [במי שלא עובד או לא יכול המדינה צריכה לטפל במסגרת משרד הרווחה]. כל זה לפי החלטה של 3 הממשלות האחרונות (עד כה, ועד שהמצב לא ישתנה בפועל, כולל גם של הממשלה הנוכחית!). חלק מהדירות נרכשות ע''י תושבי חוץ, חלק ע''י בעלי ממון שרוכשים דירה שניה, שלישית ויותר כמהלך חיסכון והכנסה נוספת מהשכרתן. מכאן שהמלאי למכירה לציבור הוא קטן יחסית אל מול הביקוש. היום בונים כאמור קצת יותר מ-‏40 אלף יחידות דיור (30 אלף כבר ממש בבנייה או לקראת סיומה) וזה יתן מרגוע לרגע. הממשלה חייבת להרחיב את הבניה עכשיו כדי לתת תשובות לשנים הקרובות ביותר מפי-‏2. כפי שכתבתי, עיקר הבניה צריכה להיות בערים הקיימות, בלי לפרוץ החוצה על בסיס שטחים פתוחים בתוך הערבים או פרוייקטי ''בינוי-פינוי''. זה צריך להיות בכל רחבי הארץ. ראוי מבחינת הממשלה שייבנו יותר אלף דירות מאשר דירה אחת פחות. המדינה יכולה להתחייב לרכוש דירות מקבלנים במידה והן לא תימכרנה, בסיכוי נמוך, בתוך זמן מסויים. אתה יכול לקחת את מודל מחירי מוצרי החשמל עד לפני כמה שנים, שם היתה רגולציה גבוהה, מיסים גבוהים וכל מכשיר חשמלי/ אלקטרוני עלה הון. היום אתה יכול לרכוש מחשב או מסך טלוויזיה 32 אינץ' במחירים הנמוכים מ-‏1000 ש''ח. מדפסת טובה ב-‏200 ₪ (לפני כעשור מדפסת גדולה ומגושמת יותר עלתה יותר מ-‏1000 ₪). אין שום סיבה לא להוריד את רמת מחירי הדירות בישראל לרמה היחסית של מחירם הנמוך יחסית ברוב מדינות ה-OECD (בחלקו בגלל גידול האוכלוסיה שבהן קרוב ל-‏0, אבל זה לא מסביר למה כאשר החל מ-‏2005-2007 החלו לרדת מחירי הדירות בכל ה-OECD רק בישראל המחירים העמירו).

ח. כמובן שלא. בערי מרכז הארץ אפשר לבנות המון דירות כפי שהסברתי בסעיפים ד' ו-ז'. כעובדה, תסתכל על מצב הבניה היום שאתה מדבר עליו, בערים אותם ציינתי. שם מבוצעת רוב בניית ה-‏40 אלף דירות!!!!

ט. אני מודה שאני לא מבין ולא מכיר את מציאות ''הכסף השחור'', מה שאני יודע שהתופעה קיימת ורחבה ושהמדינה צריכה להשקיע כמה מיליוני ₪ כדי להחזיר לעמצה כמה מיליארדי ₪. זה כלכל מאוד. לא מדובר רק בעולם הפלילי כמו שאתה מנסה לומר, אלא מדובר גם בעולם העיסקי, העסקים הקטנים בעיקר, שבעצם פעילותם הבלתי חוקית הופכים לפליליים.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173513
אתה טועה ידידי ובגדול
ע.צופיה (שבת, 29/03/2014 שעה 19:08)
בתשובה לבצלאל פאר

א.הלמ''ס.
ב.ידידי, אין משמעות לספירת החודשים. זו דמגוגיה זולה. מה שחשוב הוא ההיצע והביקוש. עצם זה שנמכרות דירות מוכיח כי יש ביקוש ולציבור יש כסף לקנות את הדירות.אם ההיצע היה גדול יותר יש להניח שהמחירים היו שונים, אך הכמות המוצעת של דירות באזורי הביקוש הוא תוצאה משוקללת של מחירי הקרקעות, עלות הבנייה והסיכון הטמון בעיסקה.
ג. אז נתניהו מנסה כבר שנים רבות לשחרר את פקי הביורוקרטיה וכל מיני חכמולוגיה שכבר שנים אינם בשלטון מכשילים אותו מאינטרסים זרים לנושא.
ד.אין למדינה קרקעות מופשרות לבנייה בכמות שיכולה לשנות מהותית את ההיצע באזורי הביקוש!
ה. אני נגד סבסוד הדיור!!!! תכנית ''אפס מע''מ'' לציבורים מסוימים כפי שהתכון שר האוצר היא ברוכה בעיני כי היא עוזרת נקודתית לציבור נזקק.אני, כאזרח המשלם מיסים, רואה בכך תרומה רצוייה.
ו.מחירי הנדל''ן עלו בכל העולם בעשור הקודם בעשרות אחוזים ויותר. זה פועל יוצא מהפריחה הכלכלית העולמית בשנים 2001-2008. בישראל, בניגוד למה שהתרחש בעולם אחרי 2008 בישראל הירידה במחירי הנדלן הייתה בתחילה מינורית ולאחר מכן עליה חדה. זאת במקביל להתפתחות המצב הכלכלי בארץ.
אפשר להשיג דירות 3 חדרים ב450,000 ש''ח ואפשר גם ב-‏2 מיליון. אם אתה לוקח את המספר הגבוה ומנתח ממנו את המצב הנדלני אתה עושה חישוב חזירי ולא המצב הוא חזירי.
ז. באזורי הביקוש אין בנייה של 40,000 דירות וגם לא של 10,000 דירות. אתה פשוט לא קורא את הדיוחים נכון.
ח.תופעת ה''כסף השחור'' קיימת כתופעה עולמית. מי שקצת מכיר את הנושא ( ואני ממש קצת מכיר אותו) יודע שעיקר הכובד עבר מאנשי העסקים לעוסקים בפלילים בעיקר בגלל שינוים במס ובגלל חוקי ''הלבנת הון'' בארץ ובעולם.
אי אפשר לגבות מיסים מעושי מעשים פליליים אך החוק מאפשר במקרים מסוימים הפקעות של רכוש אישי וזה עשוי להיות הפיצוי לאובדן ההכנסות.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173521
אתה טועה ידידי ובגדול
בצלאל פאר (שבת, 29/03/2014 שעה 20:43)
בתשובה לע.צופיה

א. גם נתוני הלמ''ס מחייבים בדיקה האם הם עונים לקריטריונים שאתה מייחס להם בעניין מחירי הדיור. כך גם נתוני הביטוח הלאומי. כל נתון מחייב בדיקה והבנה בטרם השימוש בו. בכל מקרה, הבעיה היא מעבר לכך, כאשר יותר מחצי מהציבור אינו יכול לרכוש דירות ראשונות.

ב. אתה בדיוק טוען את אשר אני טוען. מה שחשוב זה ההיצע והביקוש – הביקוש גבוה וההיצע נמוך. לכן ישנן כמובן מכירות. מי סופר חודשים? תהליך אישור בניה נטו אורך פחות מ-‏3 חודשים. בפועל הוא אורך שנים בגלל בירוקרטיה, עצלנות ולעיתים מדיניות ממשלתית מגמתית. הכמות המוצעת של דירות ''באיזורי הביקוש'' (מה זה אזור ביקוש? בקריית שמונה אין ביקוש של צעיריה לדירות למגורים?) הוא לא פונקציה של תכנון ממשלתי מסודר, אלא של ניסיון לשחרר את ההקפאה בבנייה שהביאה למשבר הנוכחי. יכולת השוק לייצר כ-‏40 אלף דירות היא לא מספיקה ועובדה שהמדינה לא ערוכה להגדלת הבנייה בעוד 40 אלף דירות נוספות בשנה הקרובה, כדי להרגיע את השוק ולהוריד מחירים (ועדיין בלי התערבות ממשלתית נוספת במחירי הדירה הראשונה).

ג. אולי נתניהו ניסה אבל לא ברצינות. מאחר שהוא האחראי הראשי הוא בהחלט היה יכול להציב את העניין כדגל חברתי ולצאת לפרוייקט שהוא עכשיו מציע כבר לפני 4-3 שנים. למה הוא לא עשה זאת קודם? למה התיר למשק להשתולל במחירים?

ד. כמו שטענתי יש לממשלה הרבה קרקעות ציבוריות, כמו שיש לעיריות (שגם הן ציבוריות). הקרקע הנקיה לבנייה בתוך הערים היא גדולה מספיק כדי להכיל את כל הבניינים לדיור לעשורים הקרובים., ובלי להגדיל את תחומי הישובים. כאמור, אין ניצול של בנייה לגובה, שהיא הפתרון הנכון. בתוך מנהטן, ברונקס, קווינס וברוקלין יש פי שניים תושבים מאשר בכל ארץ ישראל המערבית והמזרחית.

ה. ''אפס מע''מ'' אפשר לעשות למוצר ולא לרוכש. זה כמו שתמכור לחם בלי מע''מ לירושלמי ועם מע''מ לתל אביבי משיכולים חברתיים. לעומת זאת סיוע כלכלי לחלש ואי סיוע כלכלי לחזק מובן וסביר. מאחר ומחירי הדירות בישראל השתגעו, נכון לומר שגם המעמד הבינוני נפגע. לכן הממשלה חייבת להחזיר את השפיות לעניין מחירי הדירות – הדרך על ידי הגדלת במצאי והורדת מחיר הדירה (גם הגדלת המצאי וגם הפחתת המיסים, ובעיקר הפחתת מחירי הקרקע). בהחלט יהיה נכון לראות את המטרה בהפחתת מחירי הדירות בחצי.

ו. מחירי הנדל''ן / דירות היו בירידה ברוב מדינות ה-OECD, וגם באלה שהם היו בעליה, היא חרגה גמו אצלנו ולא עלתה ב-‏70%. במבחן מחיר דירה ממוצעת וזמן עבודה נדרש לתשלום מחיר הדירה, ישראל נמצאת בפיסגה העולמית של מעל 160 משכורת לדירה. מחירי הדירה ''התפתחו לגובה'' במקביל להתפתחות המצב הכלכלי וזה הרי לא מתחחייב. למעשה מחירי הדירות עלו בעיקר משום היעדר מצאי דירות אל מול ביקוש גבוה. בביקושים האלה כפי שאמרתי אין את יותר מחצי הציבור בארץ. דורשי הדירות הם בעיקר בחלק העליון של 'מעמד הביניים' וחלק מ'המעמד העליון'. למרות זאת, בגלל העליות המהירות של המחירים, הביקושים גם הם ירדו בחודשיים האחרונים.

ברור שאפשר להשיג דירת 3 חדרים ב-‏450,000 ₪, אבל היא דירה קטנה, ישנה שבודאי תדרוש הקצאה נוספת לשיקומה. דירה בבניין 'רכבת' עם 2.5 / 3 חדרים בגודל של כ-‏70 מ''ר עם חצר קטנה עולה ברחובות ובנתניה בין 800,000 ל-‏900,000 ₪ . המחירים תלויים בעיקר במיקום הדירות (שוב – שווי הקרקע שנובע כאמור מהמיקום ומאיכות האוכלוסיה) כמה זמן אתה רוצה שאזרחי ישראל יגורו בדירות 'רכבת'? או בשיכוני 'עמידר' שניבנו בסוף שנות ה-‏50 ובשנות ה-‏60?

ז. לפיד ושר השיכון הודיעו על תחילת בניה של 40,000 דירות. לא אני. לדעתי הממשלה צריכה להציף את ישראל בדירות כדי לשבור את המחירים כלפי מטה, בלי מתן פטור מע''מ לקבוצה אחת על פני השניה. אם הממשלה רוצה להוריד את המע''מ, שתוריד לכולם את המעמ:''ע על דירה ראשונה ל-‏0 או למספר קטן של אחוזים.

ח. אני קצת מכיר את עניין ה''כסף השחור'' מבחינתי גם איש עסקים שעוסק ב''שוק שחור'' הוא עבריין פלילי. אפשר לגבות מיסים, להטיל גם עונשים פיננסיים וגם להפקיע נכסים על העוסקים בפלילים. בשיטה הזו התגברו בארה''ב על כמה חבורות פשע מאורגן. בשיטה הזאת משטרת ישראל הצליחה להכניס כמה עבריינים גדולים לכלא בישראל ובאמריקה.

מערכת פורום ארץ הצבי אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.