פורום ארץ הצבי

(נכתב בתשובה לדוד סיון, 22/03/14 19:15)

http://www.faz.co.il/thread?rep=173451
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 19:29)
בתשובה לדוד סיון

זה לא מה שאני כתבתי.
אני משער כי בעקבות יישום ההטבה של שר האוצר הזוגות שיהיו זכאים לכך ירצו לממש את ההטבה במהירות (יתכן שזמנה יהיה קצוב מסיבות פוליטיות)ולכן יקנו דירות חדשות זולות יחסית והן נמצאות בשולי אזור המרכז (גדרה,חדרה,ראש העין, מודיעין, כפר יונה ועוד).
למדינה קרקעות רבות, שחלק ניכר מהן הופשר ויצא לבנייה לא באזורי הביקוש לכן אין להם שום השפעה על מחירי הדיור.
עתה יש נסיון שיווקי להכניס את קרית-גת ל''מרכז הארץ'' ובכך לקדם מכירת אלפי דירות זולות שנבנו על קרקעות מדינה.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173454
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
דוד סיון (שבת, 22/03/2014 שעה 19:44)
בתשובה לע.צופיה

אז מהי המשמעות של דבריך כי, ''לממשלה אין קרקעות במספר משמעותי של דירות להפשרה במרכז הארץ (כיום:חדרה-גדרה) לכן אין אפשרות לספק את כל הביקוש''?

האם כוונתך שזה רק קושי זמני?

http://www.faz.co.il/thread?rep=173455
השאלה החשובה מה צעד כזה יגרום למחירי הדירות בכלל?!
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 19:51)
בתשובה לדוד סיון

במתחם חדרה-גדרה אין למינהל מקרקעי ישראל די אדמות מופשרות לבנייה לסיפוק הביקוש לדירות.
מחוץ לתחום זה ישנו עודף גדול של קרקעות מופשרות לבניה שהביקוש להן קטן ומחיר הקרקע אינו משמעותי במרכיב מחיר הדירה.
כמובן שתמיד ניתן להפשיר קרקעות חקלאיות לבנייה למגורים אך זהו תהליך תכנוני ארוך ולא ישפיע על מחירי הדירות ב5-7 השנים הבאות.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173457
מה זאת אומרת שלמנהל אין אדמות מופשרות?
בצלאל פאר (שבת, 22/03/2014 שעה 20:10)
בתשובה לע.צופיה

אז שיפשיר בהתאם לצרכים, כי בשביל זה ההמצאה הזאת קיימת!

אדמות מופשרות לבניה מחירן עולה בהכרח. הבעיה של הקבלנים היום שאין להם היום קרקעות לבניה. אם היה לקבלן קרקע בראש חסה פינת קריית בנדורה הוא מיד היה מתחיל את פרוייקט אישור הבניה שם. אבל הצרה שהמנהל במדיניות מכוונת להעלת מחירי הדירות, חנק את הקבלנים. מחיר הקרקע משמעותי במחיר הדירה, תלוי כמובן בכמות הדירות בכל בניין. אבל במרכזי ערים לא תמיד נותנים לבנות מעל 8 קומות ובכך מייקרים את הקרקע עבור כל דייר, בעיקר אם מדובר בעיר במרכז הארץ. לכן טענתי שמחיר הקרקע צריך להיות עניין של הרוכש מול הממשלה, ולשחרר את הקבלנים מלהשית אותו על הלקוח.

לפני שמגיעים לאדמות חקלאיות צריך למצות את המלאי הקיים בשולי ערים וכפרים ובמרחב הפתוח הלא חקלאי. כמו כן יש הרבה אדמות ברשויות עירוניות שאפשר לבנות בהן. כמובן פוטנציאל גדול יש בשכונות ישנות ובהן בתי רכבת או שיכוני עמידר 3 או 4 קומות שאפשר להרוס, לבנות לגובה, ולהשאיר יותר שטח פציבורי פנוי לחצרות מטופחות, חניה, פארקים, משעדה וביתצ קפה שכונתיים, קניון קטן, בית כנסת, בריכת שחיה ומועדון ספורט וכו'. בשכונת ארגזים ובתי רכבת בשטח של 1 ק''מ על 1 ק''מ גרים בממוצע כ-‏800 ל- 1000 משפחות. בשיטת בינוי-פינוי אפשר להגדיל את כמות התושבים פי 20 ו-‏30, לתת להם תנאי מגורים איכותיים הרבה יותר ולהשאיר אחרי הכל יותר שטחים ציבוריים פתוחים. העריות גם הן תרווחנה יותר פר כל שטח קרקע. היום כל הערים והישובים בארץ יכולים להתחיל מיד בפרוקייקטי בינוי-פינוי. אבל השמועה אומרת שעדיך להן לבנות מבנים עסקיים, מהם העיריות מרוויחות יותר. לא ברור כיצד, שהרי בכל תא שטח נתון יגורו פי 30 משפחות יותר, מכאן שריווחי העיריות יגדלו בהתאם.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173458
מה זאת אומרת שלמנהל אין אדמות מופשרות?
ע.צופיה (שבת, 22/03/2014 שעה 20:53)
בתשובה לבצלאל פאר

כל מה שכתבת כרוך בתהליך תכנוני לא-קצר.
זה לא מספיק להרוס בית בן 3 קומות ולבנות 25 קומות.
צריך תשתית חינוכית, תשתית תחבורתית, חניות, מסחר ותעסוקה.
יש מקומות שזה בלתי אפשרי, כגון מרכזי הערים ובמקומות שזה אפשרי זה כרוך בתהליך ארוך.
כמעט כל הפוטנציאל לבנייה למגורים באזור גוש-דן נוצל.לכן מחיר כל מגרש מרקיע שחקים.
יש פוטנציאל גדול בפתח-תקוה-ראש העין-הוד השרון אך זה כרוך בהכנת תשתיות.
אני יודע, למשל, שבפ''ת יש מחסור עצום בגני ילדים.
יש פוטנציאל בנס ציונה-רחובות-גדרה. או בצפון בקטע בין כפר-יונה-חדרה.
אך, שוב. תשתיות!

http://www.faz.co.il/thread?rep=173461
מה זאת אומרת שלמנהל אין אדמות מופשרות?
בצלאל פאר (שבת, 22/03/2014 שעה 21:46)
בתשובה לע.צופיה

צריך לקצר את תהליכי האישור. תהליכי התכנון יתקצרו בהתאם. הבעיה היא בעבודת הועדות האזוריות והעיריות. תהליך ארוך הוא לא הכרחי, והעיכובים הם בגלל עבודת העצלתיים של הועדות הציבוריות שנמרחות לאורך שנים בלי שום סיבה טובה. אם הבניה תוגדר כפרוייקט לאומי, אז עבודת האישורים תתקצר לחודשיים-שלוש. לא הקבלנים מעקבים את האישורים, אלא הועדות ולפעמים גם העיריות (שלפעמים מעדיפות בניה מסחרית על חשבות שכונת מגורים).

הרי טענתי שזה לא מספיק לבנות רק בתי דירות והדגשתי שצריך לבנות תשתיות ציבוריות. לכן אינני יודע מדוע הערתך זו. בכל מקרה תשתיות ציבוריות הן לא גורם מעקב, אלא בעניין הזה הן העיריות. אבל ממשלה יכולה לחייב עיריות לבצע את תוכנית הבינוי הלאומית, ובעצם לגייס את העיריות לתרום את חלקן.

הטענה שבמרכזי ערים בלתי אפשרי לבנות מחדש לא נכונה. אני רוצה להפנות אותך לתל אביב לפרוייקט הקריה ולבניה הגדולה באזור הדרומי של הקריה ומדרום לה, אזור השוק הישן ליד החשמונאים, נחמני ו''הרכבת'', שם נבנו עשרות בתי עסק ויחידות דיור לגובה לאחר שהרסו מבנים ישנים בעלי קומה אחת או שתיים. הייתי אומר שגם בתל אביב יש כמה מרחבים עם דיור ישן ומתפרק שנכון לבצע בו מדיניות ''בינוי - פינוי'' לרווחת הדיירים, הממשלה והעירייה.

תשתיות הן תירוץ (עיריות לא יתחילו בתשתיות אם לא סגרו תוכנית בניה מלאה, אלא אם העירייה היא היוזמת את ביצוע תוכנית הבניה), צריך מדיניות ממשלתית ברורה שתתווה מדיניות ודרך פעולה וללכת על בנייה בהיקפים גדולים ומתאימים לדרישות הציבור ולהורדת מחירי הדיור בעשרות אחוזים.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173463
תודה!
דוד סיון (יום ראשון, 23/03/2014 שעה 5:03)
בתשובה לע.צופיה


מערכת פורום ארץ הצבי אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.