פורום ארץ הצבי

(נכתב בתשובה לבצלאל פאר, 25/03/14 22:42)

http://www.faz.co.il/thread?rep=173488
אתה טועה ידידי ובגדול
ע.צופיה (יום רביעי, 26/03/2014 שעה 7:52)
בתשובה לבצלאל פאר

א. איני מאמין, ולא האמנתי מתמיד לנתונים של הביטוח הלאומי.
ב.אני מניח שאדם אינטלגנטי כמוך מבין את ההבדל בין שכר חציוני לבין שכר ממוצע.
ג.הפשרת קרקעות לבנייה נעשית כל הזמן ( אחרת מזמן היו מפסיקים לבנות)אך זהו תהליך שדורש תכנון רב ונמשך זמן רב. הפשרה ללא תכנון תהיה בכייה לדורות.
ד. למדינה אין קרקעות במידה משמעותית באזורי הביקוש.ולכן אינה יכולה להשפיע בדרך של הוזלת קרקעות על מחירי הדיור.אם שמעת את שר השיכון ( ולטעמי אינו מבין כלל ב''שיכון'')הוא ציין כי למדינה אפשרות להוזיל קרקעות בראש העין, במודיעין ובקרית גת. אזורים שאין בהם עודפי ביקוש.
ה. הפחתת מע''מ על אמצעי הבניה תיתן סובסידיה לכול בעוד שהפחתת המע''מ לזוגות צעירים תיתן סובסידיה לנזקק.
ו. ''פינוי-בינוי'' ו''תמ''א '' הן תכניות כלכליות ומתבצעות רק כשיש כדאיות כלכלית.
ז. השוק הישראלי אינו חזירי ןלא בטיח. השוק הישראלי משקף את הביקוש וההיצע למוצרים. אילו לציבור לא היה כסף, לא היו ניקנות דירות והמחירים לא היו עולים. הביטוי ''חזירי'' משקף את הישראלי הדי-מצוי הרוצה לקנות דירה בחצי מחיר מאחר והוא מאמין שחוץ מנו כולם טיפשים.
ח. היצע הדירות במרכז הארץ משקף את הכמות האבסולוטית של דירות שניתן לבנות באזור זה בזמן נתון.הביקוש משקף את הדעה הרווחת בציבןר היכן טוב וכדאי לגור. מאחר וקשה לשנות את המציאות של ההיצע יש לשנות את הדעה הרוחת לגבי הביקוש.
ט. אתה, כנראה, לא מבין ולא מכיר את המציאות של ''הכסף השחור''.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173493
צופיה-יש לך טעות בחישוב
הזוהר הצפוני (יום רביעי, 26/03/2014 שעה 13:40)
בתשובה לע.צופיה

ההנחה לדירה בעקבות הפטור ממעמ היא של--15 ורבע אחוז.ולא כמו שכתבת.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173494
צופיה-יש לך טעות בחישוב
ע.צופיה (יום רביעי, 26/03/2014 שעה 14:56)
בתשובה להזוהר הצפוני

כי אתה עושה את החישוב מלמעלה.
זה לא משנה מהותית.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173511
אתה טועה ידידי ובגדול
בצלאל פאר (שבת, 29/03/2014 שעה 18:31)
בתשובה לע.צופיה

א. יש לך נתונים אחרים טובים יותר להאמין בהם?

ב. מה גרם לך להניח שאינני מבין את ההבדלים בין שכר חציוני ושכר ממוצע? הרי לא דיברתי על משמעות סרגל המדדיה הזה, אלה רק טענתי ששום ישראל שמרוויח שכר חציוני או שכר ממוצע לא יכול לרכוש דירה בישראל. אתה מוליך את עצמך לעולם מופלא ודימיוני, ובסך הכל ביקשתי שדווקא תהיה מחובר לקרקע !!!

ג. אין הפשרה ולא היתה הפשרת קרקעות בצורה מספקת, אלא היא נעשית במשורה והיא הסיבה הראשית לעליית מחירי הדיור ב-‏70% מאז 2005. מאז 2006 החליטה הממשלה להקפיא ב-‏100% הפשרת קרקעות הציבור לבניה לדיור בין חדרה לגדרה, מהלך שהיה מאיץ גדול לעליית מחירי הדירות. רק ב-‏2009 חודשה הבניה במרכז, וגם אז במשורה, כאשר הממשלה רוצה לשמר את הרווחים הגדולים ממכירת הדירות. בכל הארץ ישנם אזורים שכבר מתוכננים בתב''א, אבל לא קיבלו אישור סופי. אני מכיר עירייה במרכז הארץ שיש בצפונה מרחב של כ-‏50 דונם קרקע של קוצים שלא מופשר לבנייה כבר 40 שנים, בשל סכסוך בין בעל קרקע אחד עם מנהל מקרקעי ישראל. תוכניות הבנייה השתנו לפחות 3 פעמים ורק בסוף שנה שעברה נפתר העניין חוקית וכבר החלו בעבודות התשתית. התכנון לא צריך לקחת שנים. מספיק 3 חודשים כדי לסגור תוכנית בנייה ותשתיות ולהתחיל בעבודה. זה רק עניין של תרבות עבודה והכרה בצורך ובמשמעות הזמן. אם יקימו מנהלת ציבורית מקצועית במסגרת משרד השיכון אז היא תוכל לאשר במספר שבועות ולפקח מקצועית על התקדמות הפרוייקטים. לעומת זאת אני מכיר תוכניות שמחכות ונשחקות שנים למימוש וכשהן מתחילות להתבצע סוף סוף מתגלעות בהן הרבה טעויות ופגמים. זכור לי שב-‏2005 בעיר אחת לאחר שכבר חצבו את מסילות צינורות המים והכבלים, סגרו וסללו כבישים, נזכרו ששכחו לכלול למטה גם את קווי החשמל. כמובן שהטרטוקטורים עבדו שעות נוספות מיותרות והרסו את התשתית הקודמת, דבר שעלה הון רב בסופו של דבר גם לאזרחי אותה עיר ולרוכשי הדירות בפרוייקט.

ד. למדינה יש שטחים רבים באזורי ערים ובמרכז הארץ דרך חברות-הבת הציבוריות שלה – מנהל מקרקעי ישראל, שיכון ובינוי, עמידר וכו' - ת''א (כל מתחם הקריה הדרומי 'אוזרחו' בשנות ה-‏90 ונעשתה בניה גדולה שם וגם דרמה מהאזור הזה עד לאזור התחנה המרכזית הישנה. קצב ביצוע הבניה מאישור סופי ועד גמר הבניה היה שנתיים. הבעיה היתה עד לקבלת אישור סופי, תקופה שהיתה למעלה מ-‏30 שנים), פתח תקווה (בינוי מקיף בעוקף פ''ת ובעיקר צפונה לכיוון הירקון), ראשון לציון (עכשיו מפנים את צריפין, פוטנציאל לעשרות אלפי דירות בבניה מרווחת לגובה), כפר סבא, רעננה, הרצליה (פונו מתחמי תע''ש – אחד בסוף שנות ה-‏90 ואחר בשנים האחרונות), נתניה (בשטח המרכזי של העיר, בין לב העיר ובין השכונות הדרומיות יש בניה גדולה של דירות ועדיין יש שטחים פתוחים שמחכים להרחבת בניה), חדרה ועוד. כ-‏94% מקרקעות המדינה הן בבעלות המדינה (כ-‏6% מהקרקעות הן פרטיות, חצי של יהודים וחצי של ערבים). כלומר, למדינה יש יכולת להכתיב את קצב הבנייה עכשיו ומיד.

ה. הורדת מחירי הדירה צריכה להיות הורדה לכל. לא נכון לקבוע מחירי דירה נפרדים לא', ל-ב' ול-ג'. המדינה חייבת לשבור את תרבות מחירי הדירות הלא-נורמלית בישראל ולהפוך את הדירה למצרך נגיש לציבור. אין סיבה להפוך את הדירה למסחטת כספים מהאזרח לקופת המדינה, כאשר בכל שנה ישנם הסוחטים את קופת המדינה שלא כחוק ביותר מ-‏10 פעמים ממחיר שהמדינה 'תפסיד' מאי גביית כספים מרוכשי הדירות. ייקור הדירה בסופו של דבר מכניס פחות לקופת המדינה, שכן הוא מקטין את הקניות. אבל אם מחיר הידרה יירד למחיר סביר, משפחות ירכשו וישדרגו את דירותיהם מספר פעמים במהלך חייהן, משמעות הדבר בראייה כללית ורחבה, יותר הכנסות למדינה.

ו. ''בינוי פינוי'' (ולא פינוי-בינוי) נמדדות לפי הכדאיות הכלכלית לרשות המקומית. מבחינת הקבלנים ורוכשי הדירות אין ספק ש''בינוי-פינוי'' היא אחת הפתרונות להגדיל את מצאי הדירות היוקרתיות והזולות ושמירה על רווחים סבירים לחברות הבנייה. לעיתים העיריות עוצרות את התהליך, משום שהן רוצות לכלות בתוכנית הבניה יותר בתי עסק ומפעלים על חשבון דירות ולעיתים בשל התנגדות קומץ דיירים להצעה. [''פינוי-בינוי'' היא תוכנית שלפיה מפנים קודם את הדיירים ומושיבים אותם בדירה לתקופת ביניים עד השלמת הבניין החדש; ואילו ''בינוי-פינוי'' היא תוכנית לפיה הקבלן בונה קודם כל בניין דירות ואז מפנים את בעלי הדירות הישנות לדירתם החדשה והקבועה. היום מדברים בעיקר על ''בינוי-פינוי'' ובכך לחסוך גם מהקשיים של הדיירים המפונים וגם לחסוך לקבלנים את חובת השכרת דירות למפונים, שגם היא בסופו של דבר מתגלגלת חלקית למפונים-מקבלי הדירות החדשות]. כאמור, הקבלן מרוויח סכום גדול מהעסקה הזו, ומשלם מס לממשלה ולעיריות. הדייר המפונה מתוגמל בדירה חדשה ומרווחת על כל דירה ישנה שהיתה בבעלותו. מבחינה זו ''בינוי-פינוי'' גם מגדילה את רווח הדיירים שתרמו את דירותיהם הישנות והזולות יותר.

ז. השוק הישראלי הוא חזירי מעצם העובדה שמחירי הדירות עלו ב-‏70% המשך 9 שנים! מה זה אם לא חזירות? ועל מה עלו המחירים? בשל ההיצע הנמוך מדי של דירות חדשות למגורים. לרכוש דירה 3 חדרים במיליון וחצי ₪ זו לא חוכמה כל כך גדולה. אני יכול לרכוש גם במחיר 2 מיליון ₪. אז מה? החוכמה היא להוריד את מחירי הדירות למחיר ריאלי שיהיה נגיש לרוב האוכלוסיה העובדת [במי שלא עובד או לא יכול המדינה צריכה לטפל במסגרת משרד הרווחה]. כל זה לפי החלטה של 3 הממשלות האחרונות (עד כה, ועד שהמצב לא ישתנה בפועל, כולל גם של הממשלה הנוכחית!). חלק מהדירות נרכשות ע''י תושבי חוץ, חלק ע''י בעלי ממון שרוכשים דירה שניה, שלישית ויותר כמהלך חיסכון והכנסה נוספת מהשכרתן. מכאן שהמלאי למכירה לציבור הוא קטן יחסית אל מול הביקוש. היום בונים כאמור קצת יותר מ-‏40 אלף יחידות דיור (30 אלף כבר ממש בבנייה או לקראת סיומה) וזה יתן מרגוע לרגע. הממשלה חייבת להרחיב את הבניה עכשיו כדי לתת תשובות לשנים הקרובות ביותר מפי-‏2. כפי שכתבתי, עיקר הבניה צריכה להיות בערים הקיימות, בלי לפרוץ החוצה על בסיס שטחים פתוחים בתוך הערבים או פרוייקטי ''בינוי-פינוי''. זה צריך להיות בכל רחבי הארץ. ראוי מבחינת הממשלה שייבנו יותר אלף דירות מאשר דירה אחת פחות. המדינה יכולה להתחייב לרכוש דירות מקבלנים במידה והן לא תימכרנה, בסיכוי נמוך, בתוך זמן מסויים. אתה יכול לקחת את מודל מחירי מוצרי החשמל עד לפני כמה שנים, שם היתה רגולציה גבוהה, מיסים גבוהים וכל מכשיר חשמלי/ אלקטרוני עלה הון. היום אתה יכול לרכוש מחשב או מסך טלוויזיה 32 אינץ' במחירים הנמוכים מ-‏1000 ש''ח. מדפסת טובה ב-‏200 ₪ (לפני כעשור מדפסת גדולה ומגושמת יותר עלתה יותר מ-‏1000 ₪). אין שום סיבה לא להוריד את רמת מחירי הדירות בישראל לרמה היחסית של מחירם הנמוך יחסית ברוב מדינות ה-OECD (בחלקו בגלל גידול האוכלוסיה שבהן קרוב ל-‏0, אבל זה לא מסביר למה כאשר החל מ-‏2005-2007 החלו לרדת מחירי הדירות בכל ה-OECD רק בישראל המחירים העמירו).

ח. כמובן שלא. בערי מרכז הארץ אפשר לבנות המון דירות כפי שהסברתי בסעיפים ד' ו-ז'. כעובדה, תסתכל על מצב הבניה היום שאתה מדבר עליו, בערים אותם ציינתי. שם מבוצעת רוב בניית ה-‏40 אלף דירות!!!!

ט. אני מודה שאני לא מבין ולא מכיר את מציאות ''הכסף השחור'', מה שאני יודע שהתופעה קיימת ורחבה ושהמדינה צריכה להשקיע כמה מיליוני ₪ כדי להחזיר לעמצה כמה מיליארדי ₪. זה כלכל מאוד. לא מדובר רק בעולם הפלילי כמו שאתה מנסה לומר, אלא מדובר גם בעולם העיסקי, העסקים הקטנים בעיקר, שבעצם פעילותם הבלתי חוקית הופכים לפליליים.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173513
אתה טועה ידידי ובגדול
ע.צופיה (שבת, 29/03/2014 שעה 19:08)
בתשובה לבצלאל פאר

א.הלמ''ס.
ב.ידידי, אין משמעות לספירת החודשים. זו דמגוגיה זולה. מה שחשוב הוא ההיצע והביקוש. עצם זה שנמכרות דירות מוכיח כי יש ביקוש ולציבור יש כסף לקנות את הדירות.אם ההיצע היה גדול יותר יש להניח שהמחירים היו שונים, אך הכמות המוצעת של דירות באזורי הביקוש הוא תוצאה משוקללת של מחירי הקרקעות, עלות הבנייה והסיכון הטמון בעיסקה.
ג. אז נתניהו מנסה כבר שנים רבות לשחרר את פקי הביורוקרטיה וכל מיני חכמולוגיה שכבר שנים אינם בשלטון מכשילים אותו מאינטרסים זרים לנושא.
ד.אין למדינה קרקעות מופשרות לבנייה בכמות שיכולה לשנות מהותית את ההיצע באזורי הביקוש!
ה. אני נגד סבסוד הדיור!!!! תכנית ''אפס מע''מ'' לציבורים מסוימים כפי שהתכון שר האוצר היא ברוכה בעיני כי היא עוזרת נקודתית לציבור נזקק.אני, כאזרח המשלם מיסים, רואה בכך תרומה רצוייה.
ו.מחירי הנדל''ן עלו בכל העולם בעשור הקודם בעשרות אחוזים ויותר. זה פועל יוצא מהפריחה הכלכלית העולמית בשנים 2001-2008. בישראל, בניגוד למה שהתרחש בעולם אחרי 2008 בישראל הירידה במחירי הנדלן הייתה בתחילה מינורית ולאחר מכן עליה חדה. זאת במקביל להתפתחות המצב הכלכלי בארץ.
אפשר להשיג דירות 3 חדרים ב450,000 ש''ח ואפשר גם ב-‏2 מיליון. אם אתה לוקח את המספר הגבוה ומנתח ממנו את המצב הנדלני אתה עושה חישוב חזירי ולא המצב הוא חזירי.
ז. באזורי הביקוש אין בנייה של 40,000 דירות וגם לא של 10,000 דירות. אתה פשוט לא קורא את הדיוחים נכון.
ח.תופעת ה''כסף השחור'' קיימת כתופעה עולמית. מי שקצת מכיר את הנושא ( ואני ממש קצת מכיר אותו) יודע שעיקר הכובד עבר מאנשי העסקים לעוסקים בפלילים בעיקר בגלל שינוים במס ובגלל חוקי ''הלבנת הון'' בארץ ובעולם.
אי אפשר לגבות מיסים מעושי מעשים פליליים אך החוק מאפשר במקרים מסוימים הפקעות של רכוש אישי וזה עשוי להיות הפיצוי לאובדן ההכנסות.

http://www.faz.co.il/thread?rep=173521
אתה טועה ידידי ובגדול
בצלאל פאר (שבת, 29/03/2014 שעה 20:43)
בתשובה לע.צופיה

א. גם נתוני הלמ''ס מחייבים בדיקה האם הם עונים לקריטריונים שאתה מייחס להם בעניין מחירי הדיור. כך גם נתוני הביטוח הלאומי. כל נתון מחייב בדיקה והבנה בטרם השימוש בו. בכל מקרה, הבעיה היא מעבר לכך, כאשר יותר מחצי מהציבור אינו יכול לרכוש דירות ראשונות.

ב. אתה בדיוק טוען את אשר אני טוען. מה שחשוב זה ההיצע והביקוש – הביקוש גבוה וההיצע נמוך. לכן ישנן כמובן מכירות. מי סופר חודשים? תהליך אישור בניה נטו אורך פחות מ-‏3 חודשים. בפועל הוא אורך שנים בגלל בירוקרטיה, עצלנות ולעיתים מדיניות ממשלתית מגמתית. הכמות המוצעת של דירות ''באיזורי הביקוש'' (מה זה אזור ביקוש? בקריית שמונה אין ביקוש של צעיריה לדירות למגורים?) הוא לא פונקציה של תכנון ממשלתי מסודר, אלא של ניסיון לשחרר את ההקפאה בבנייה שהביאה למשבר הנוכחי. יכולת השוק לייצר כ-‏40 אלף דירות היא לא מספיקה ועובדה שהמדינה לא ערוכה להגדלת הבנייה בעוד 40 אלף דירות נוספות בשנה הקרובה, כדי להרגיע את השוק ולהוריד מחירים (ועדיין בלי התערבות ממשלתית נוספת במחירי הדירה הראשונה).

ג. אולי נתניהו ניסה אבל לא ברצינות. מאחר שהוא האחראי הראשי הוא בהחלט היה יכול להציב את העניין כדגל חברתי ולצאת לפרוייקט שהוא עכשיו מציע כבר לפני 4-3 שנים. למה הוא לא עשה זאת קודם? למה התיר למשק להשתולל במחירים?

ד. כמו שטענתי יש לממשלה הרבה קרקעות ציבוריות, כמו שיש לעיריות (שגם הן ציבוריות). הקרקע הנקיה לבנייה בתוך הערים היא גדולה מספיק כדי להכיל את כל הבניינים לדיור לעשורים הקרובים., ובלי להגדיל את תחומי הישובים. כאמור, אין ניצול של בנייה לגובה, שהיא הפתרון הנכון. בתוך מנהטן, ברונקס, קווינס וברוקלין יש פי שניים תושבים מאשר בכל ארץ ישראל המערבית והמזרחית.

ה. ''אפס מע''מ'' אפשר לעשות למוצר ולא לרוכש. זה כמו שתמכור לחם בלי מע''מ לירושלמי ועם מע''מ לתל אביבי משיכולים חברתיים. לעומת זאת סיוע כלכלי לחלש ואי סיוע כלכלי לחזק מובן וסביר. מאחר ומחירי הדירות בישראל השתגעו, נכון לומר שגם המעמד הבינוני נפגע. לכן הממשלה חייבת להחזיר את השפיות לעניין מחירי הדירות – הדרך על ידי הגדלת במצאי והורדת מחיר הדירה (גם הגדלת המצאי וגם הפחתת המיסים, ובעיקר הפחתת מחירי הקרקע). בהחלט יהיה נכון לראות את המטרה בהפחתת מחירי הדירות בחצי.

ו. מחירי הנדל''ן / דירות היו בירידה ברוב מדינות ה-OECD, וגם באלה שהם היו בעליה, היא חרגה גמו אצלנו ולא עלתה ב-‏70%. במבחן מחיר דירה ממוצעת וזמן עבודה נדרש לתשלום מחיר הדירה, ישראל נמצאת בפיסגה העולמית של מעל 160 משכורת לדירה. מחירי הדירה ''התפתחו לגובה'' במקביל להתפתחות המצב הכלכלי וזה הרי לא מתחחייב. למעשה מחירי הדירות עלו בעיקר משום היעדר מצאי דירות אל מול ביקוש גבוה. בביקושים האלה כפי שאמרתי אין את יותר מחצי הציבור בארץ. דורשי הדירות הם בעיקר בחלק העליון של 'מעמד הביניים' וחלק מ'המעמד העליון'. למרות זאת, בגלל העליות המהירות של המחירים, הביקושים גם הם ירדו בחודשיים האחרונים.

ברור שאפשר להשיג דירת 3 חדרים ב-‏450,000 ₪, אבל היא דירה קטנה, ישנה שבודאי תדרוש הקצאה נוספת לשיקומה. דירה בבניין 'רכבת' עם 2.5 / 3 חדרים בגודל של כ-‏70 מ''ר עם חצר קטנה עולה ברחובות ובנתניה בין 800,000 ל-‏900,000 ₪ . המחירים תלויים בעיקר במיקום הדירות (שוב – שווי הקרקע שנובע כאמור מהמיקום ומאיכות האוכלוסיה) כמה זמן אתה רוצה שאזרחי ישראל יגורו בדירות 'רכבת'? או בשיכוני 'עמידר' שניבנו בסוף שנות ה-‏50 ובשנות ה-‏60?

ז. לפיד ושר השיכון הודיעו על תחילת בניה של 40,000 דירות. לא אני. לדעתי הממשלה צריכה להציף את ישראל בדירות כדי לשבור את המחירים כלפי מטה, בלי מתן פטור מע''מ לקבוצה אחת על פני השניה. אם הממשלה רוצה להוריד את המע''מ, שתוריד לכולם את המעמ:''ע על דירה ראשונה ל-‏0 או למספר קטן של אחוזים.

ח. אני קצת מכיר את עניין ה''כסף השחור'' מבחינתי גם איש עסקים שעוסק ב''שוק שחור'' הוא עבריין פלילי. אפשר לגבות מיסים, להטיל גם עונשים פיננסיים וגם להפקיע נכסים על העוסקים בפלילים. בשיטה הזו התגברו בארה''ב על כמה חבורות פשע מאורגן. בשיטה הזאת משטרת ישראל הצליחה להכניס כמה עבריינים גדולים לכלא בישראל ובאמריקה.

מערכת פורום ארץ הצבי אינה אחראית לתוכן תגובות שנכתבו בידי קוראים.